Bornage de terrain et reconnaissance de limites

Avant de construire un ouvrage sur son terrain, il est impératif de faire (r)établir les limites de sa propriété pour s’assurer de ne pas empiéter sur la propriété riveraine. En effet, en cas d’empiétement avéré, dans le cadre d’une procédure judiciaire, un tribunal pourra ordonner une démolition. 

Le recours à un Géomètre-Expert permettra de déterminer avec précision les limites de la propriété en question et ainsi régler le différend à l'amiable. 

Le bornage vous permet de garantir les limites physiques officielles et légales de la propriété et sa superficie. Cela permet donc d'éviter des litiges post-vente à ce sujet. 

Il est obligatoire de réaliser un bornage en cas de vente d'un terrain issu d'une procédure de lotissement (terrain à bâtir), d'une division dans une Zone d’Aménagement Concerté (ZAC) ou d’une opération d’aménagement foncier réalisée par une Association Foncière Urbaine (AFU). 

De manière générale, il est conseillé de réaliser un bornage quelque soit le type de travaux. 

Les règles de construction et d'urbanisme exigent que les constructions soient réalisées, soit en limite de propriété, soit à une certaine distance des limites de propriété (souvent 3 mètres), nommée prospect. Le non-respect de ces règles pouvant entraîner des poursuites devant les juridictions pénales avec des amendes à la clé, voire une démolition de l’ouvrage, il est donc primordial de vérifier, en amont, la conformité de votre projet avec la réglementation applicable à votre commune. 

Dans le cas d'une division de propriété, si l'une des futures limites touche à la limite d'une propriété adjacente, il est indispensable de réaliser un bornage au préalable afin d'éviter tout litige avec le voisinage. 

L’Ordre des Géomètres-Experts impose le bornage de toute nouvelle limite créée dans le cadre des divisions de propriété, y compris en ses extrémités sur les propriétés riveraines. Cette disposition est applicable tant pour les propriétés bâties que non bâties. 

Lors d’une opération de surélévation d’un immeuble mitoyen, il est crucial de connaître les limites foncières précises de votre propriété afin de ne pas empiéter sur la propriété voisine. En clair : assurez vous que les murs sont à vous ! Dans le cas où la totalité de la limite concernée est constituée par des murs de bâtiments existants, la procédure est appelée reconnaissance de limites. Elle sera réalisée par un Géomètre Expert et permettra de s’assurer que la surélévation est réalisée dans les limites de votre propriété. 

Pour réaliser un bornage, cinq conditions sont nécessaires : 

Si les limites sont déjà connues mais que les bornes ont disparu ou ont été déplacées, la procédure à réaliser sera a priori un rétablissement des limites et non un bornage. 

La reconnaissance de limite, à la différence du bornage, s’appuie sur des repères déjà existants et matérialisés tels que des ouvrages, des anciennes bornes, des cours d'eau ou des murs. 

Cette opération est également réalisée par un Géomètre-Expert. 

Si vous recevez une convocation pour un bornage, cela veut dire, que votre voisin souhaite connaitre la limite qui sépare votre propriété à la sienne et qu'il a donc fait appel à un Géomètre-Expert pour le faire. 
Une convocation de bornage vous convie à la réunion de bornage durant laquelle sera discuté avec votre voisin et le Géomètre-Expert, la limite de vos propriétés respectives. 
Sur cette convocation, vous retrouverez les informations liées à la date, l'heure et au lieu du rendez-vous ainsi que celles liées aux personnes concernées par le bornage et du ou de la Géomètre-Expert chargé(e) de l'opération. 

Afin de préparer au mieux la réunion de bornage, il sera important de rassembler tous les documents relatifs à votre propriété, tels que les titres de propriété, les plans cadastraux et les éventuels documents de bornage antérieurs.

Si vous n'êtes pas disponible le jour du bornage, vous avez le droit de vous faire représenter par une personne de confiance. Pour cella, vous devrez fournir à la personne qui vous représente un droit en ce sens. 

Bornage à l’amiable

Le bornage contradictoire amiable est la procédure la plus courante pour établir les limites entre deux propriétés contiguës. Cette procédure implique qu'un ou plusieurs voisins sollicitent un Géomètre-Expert pour déterminer les limites de leurs propriétés respectives. 

Le document résultant de l’opération est le procès-verbal de bornage, signé par toutes les parties concernées. Ce document a alors une valeur juridique et définit les limites de propriété. Le plan de bornage annexé à ce procès-verbal représente l'emplacement exact (géoréférencé) des limites des propriétés. 

Cependant, si l'une des parties refuse la limite proposée par le Géomètre Expert et ne signe pas le procès-verbal de bornage, le Géomètre Expert rédigera un procès-verbal de carence. Ce document permettra au propriétaire demandeur de se tourner vers le tribunal judiciaire afin d'entamer une procédure de bornage judiciaire. 

Bornage judiciaire

Dans le cas d’un bornage judiciaire, c’est un juge qui définit la limite de propriété à l’issue de la procédure. Celui-ci peut faire appel à un Géomètre-Expert parmi ceux qui sont inscrits auprès de sa cour d’appel afin d’obtenir un rapport qui lui permettra de prendre sa décision. Les Géomètres-Experts de la société Valoris, qui sont agréés par la cour d’appel de Toulouse, sont régulièrement mandatés pour intervenir dans ce type de procédure. 

Lorsque des propriétés sont contiguës à une voirie publique, par exemple dans le cas d’une parcelle accolée à une route départementale, une voie communale ou autre voie (métropolitaine, nationale…), c’est une demande d’alignement qui doit être réalisée. 

Dans le cas où la parcelle voisine appartient au domaine public de la collectivité (une école, un cimetière,...), nous appliquerons une procédure particulière dénommée délimitation et non bornage, qui nécessitera la sollicitation de la collectivité en question. 

Cette procédure donne lieu à la rédaction d’un procès-verbal concourant à la Délimitation de la Propriété des Personnes Publiques (PV3P) qui sera annexé à un arrêté de délimitation ou un arrêté d’alignement pris par la collectivité. 

Sa rédaction suit une procédure similaire à celle du bornage contradictoire, comprenant l’envoi de convocations, l’organisation d’une réunion, la proposition de limite et sa matérialisation. En revanche, les modalités de signature du document sont différentes, et dans le cas général, le propriétaire privé n’a pas à signer le document. 

Lorsque le PV3P est établi et notifié, il est important de le conserver et de le joindre à tout acte de vente ou de donation portant sur la propriété concernée. 

Attention, lors de l’établissement d'un Procès-Verbal concourant à la Délimitation de la Propriété des Personnes Publiques il est possible de constater que la limite de propriété et la limite de fait de l’ouvrage public ne coïncident pas. Dans ce cas, il sera conseillé de réaliser une régularisation foncière, c’est-à-dire une cession de terrain dans un sens ou dans l’autre pour faire cesser la discordance entre les limites. 

Le Géomètre-Expert établit les documents fonciers permettant cette régularisation, notamment un document cadastral (document d’arpentage). 

Toute personne qui est propriétaire ou qui a un droit réel sur un terrain peut demander le bornage de sa propriété. 

Non, le document du cadastre ne constitue en aucun cas une preuve de limite de propriété. Le plan cadastral est un document administratif, informatif et à caractère fiscal car il a vocation à définir l’assiette des impôts fonciers. 

Lorsque vous souhaitez effectuer une procédure de bornage, vous n'êtes pas obligé de borner la totalité de votre terrain. Vous pouvez ne borner qu'une limite, voire qu'une partie contiguë à un voisin. Le procès-verbal qui sera rédigé sera un procès-verbal de bornage partiel. 

En vertu de la loi du 7 mai 1946 instituant l’Ordre des Géomètres Experts, ces derniers sont les seuls professionnels habilités à réaliser les prestations de bornage et de reconnaissance de limite de propriété. 

Il convient de noter que le coût d'un bornage peut varier considérablement en fonction des facteurs suivants : 

Il convient donc de s’adresser à un professionnel afin d’obtenir un devis précis pour votre bornage. Cependant, on peut noter qu’un bornage coûte entre 1000 € et 5000 €. 

Dans la pratique plusieurs situations peuvent se rencontrer : 

 • Si les propriétaires ont demandé ensemble le bornage, et signé un accord préalable, cet accord précise la répartition des frais entre eux et le devis est établi en conséquence. 

 • Si un seul propriétaire a demandé le bornage (bornage d’usage), c’est lui qui règle les honoraires du Géomètre-Expert. 

 • Lors d’un bornage judiciaire, le juge fixe lui-même la répartition des frais entre les différents propriétaires concernés, en tenant compte des particularités de chaque affaire. 

Le règlement des honoraires n’est pas conditionné à l’obtention de l’accord des parties sur le bornage. 

Le bornage amiable est un processus qui se déroule en plusieurs étapes. 

La procédure complète, comprenant les démarches administratives et la pose des bornes, dure de 1 à 3 mois. Si des difficultés surviennent, telles qu'un refus de la part d'un voisin de signer le PV de bornage, la procédure se terminera avec la rédaction d’un procès-verbal de carence. 

Nous ne traitons pas dans cette page le cas de la procédure de bornage judiciaire, qui est en général beaucoup plus longue. 

Il est formellement interdit de déplacer ou d’arracher une borne, sous peine de sanctions pouvant aller jusqu'à 2 ans de prison et 30 000€ d’amende. En effet, cela correspond à une destruction ou dégradation d’un bien appartenant à autrui. Seul un Géomètre-Expert est habilité à déplacer, replanter ou implanter une borne et donc une limite de propriété. 

Si une borne a disparu (déplacée, supprimée, recouverte…), il est possible de contacter un Géomètre-Expert à tout moment pour procéder à un rétablissement de limites, incluant la réimplantation des bornes. 

Lors d'un bornage, la présence du propriétaire demandeur et de tous les propriétaires des terrains contigus est requise. Dans le cas d'une succession en cours, il convient d’identifier les héritiers et propriétaires en titre. En cas d'indivision, tous les propriétaires doivent également être présents ou représentés par une personne dûment mandatée via un pouvoir. 

En cas d’impossibilité d’une rencontre sur les lieux, le Géomètre-Expert peut mettre en place une communication qui permet au propriétaire absent d’avoir les mêmes conditions de connaissance des faits et des documents utiles à l’opération. Cependant, il faut noter que si une deuxième procédure est demandée après la fin de la prestation initiale certains frais seront décomptés à nouveau. 

Lors d'une réunion de bornage, il est important de présenter certains documents pour valider l'identité des propriétaires et pour fournir des informations utiles au géomètre expert. Les documents nécessaires comprennent : 

Si vous êtes représenté par un mandataire, celui-ci devra également fournir un pouvoir au géomètre expert. 

Le jour de la réunion de bornage, le Géomètre-Expert effectue une visite de la propriété avec chaque propriétaire contigu concerné. S'il n'y a pas de limite définie dans les archives, il analyse les titres de propriété, les limites naturelles et bâties présentes sur place, comme les clôtures, les ruisseaux, les piquets ou les barrières. 

Le débat contradictoire vise à recueillir toutes les informations qui peuvent être fournies par les intervenants et celles-ci sont alors connues de toutes les personnes présentes. Le Géomètre-Expert analyse ces informations et propose l’emplacement des sommets de limite. Si tous les propriétaires concernés sont d'accord, le géomètre peut implanter une borne à l'emplacement souhaité, ou tout autre repère comme un clou d'arpentage, une marque de peinture, ou reconnaître comme sommet de limite un piquet de clôture ou un angle de mur. 

Pendant l’intervention sur le terrain, le Géomètre-Expert et ses équipes réalisent également un relevé d'état des lieux du terrain avec des appareils de topographie. C'est sur la base de ce relevé que le sera établi le plan de bornage. 

Pour rappel, le Géomètre-Expert a un devoir de conseil et une obligation de moyens mais n’a pas d’obligation de résultat en matière de bornage amiable. Sans imposer son point de vue, il analyse, conseille et propose en veillant au respect des droits légitimes de chacun. 

Il s'agit d'un document qui est indissociable d’un acte foncier appelé Procès-verbal de bornage. Celui-ci contient toutes les informations relatives aux limites de propriété, telles que mesurées sur le terrain. Le plan de bornage est établi après la réalisation de la réunion de bornage et la matérialisation des limites sur le terrain. 

Il est basé sur les relevés réalisés lors du terrain. Chaque borne ou repère défini sera géoréférencé dans le système de coordonnées en vigueur. 

Le procès-verbal de bornage et/ou de reconnaissance de limites est un acte foncier qui fait loi entre les parties et devient opposable à tous les signataires et leurs ayants droit (futurs acquéreurs, héritiers...). 

Il doit être notifié à chacun des propriétaires signataires. L’accord des propriétaires peut être recueilli au moyen d’une signature électronique. Une fois signé par tous les propriétaires, le procès-verbal de bornage, même non publié au service de la publicité foncière, fait loi entre les signataires mais aussi entre les acquéreurs et successeurs. 

Le procès-verbal de bornage sera enregistré dans le portail GEOFONCIER de l’Ordre des Géomètres-Experts aux fins d’information du public, de conservation et d’archivage. 

En cas de défaillance, d’absence, ou d’opposition de l’une des parties, le Géomètre-Expert dressera un procès-verbal de carence. 

Il concerne les limites qui n’ont pu être définies à l’amiable. Il explicite le ou les motifs de la carence, qui peuvent être : 

Dans ce cas, la partie la plus diligente pourra intenter une procédure judiciaire pour fixer définitivement la ou les limites concernées. Le procès-verbal de carence servira alors de fondement à cette action en justice.