Copropriété

Copropriété et division en volumes

Valorisez et sécurisez la gestion de votre copropriété

La mise en copropriété intervient dès lors que vous possédez un bâtiment neuf ou ancien et souhaitez le vendre ou le léguer à des propriétaires différents en parties distinctes. Le règlement de copropriété est à mettre à jour pour permettre l'achat ou la vente d’une partie commune ou lorsque vous divisez votre lot ou réalisez des travaux modifiant la consistance du lot.

La mise en conformité du règlement est, quant à elle, nécessaire quand la loi sur la copropriété évolue (Loi SRU, Loi ELAN...).
Nous travaillons en concertation avec le notaire, le syndic et le conseil syndical afin d’apporter une solution à vos problèmes.

Bénéficiez de notre connaissance approfondie de la réglementation en vigueur et faites de Valoris Géomètre-Expert votre partenaire privilégié en droit de la copropriété !

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Mise en copropriété d’immeubles à construire, neufs ou anciens

Divisez votre propriété en plusieurs logements ou locaux.

Modification de copropriété et de l’état descriptif de divisions

Pérennisez et faites valoir juridiquement les modifications réalisées sur vos lots de copropriété.

Audit et mise en conformité des règlements de copropriété

Assurez-vous de toujours avoir un règlement de copropriété à jour de la réglementation en vigueur.

Diagnostics immobiliers (DTG, amiante, plomb CREP, DPE collectif, PPPT)

Réalisez tous les diagnostics demandés par la législation pour la mise en copropriété et le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux.
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Modificatif de copropriété et mise en conformité du règlement

Modificatif de copropriété et mise en conformité du règlement

1. Audit du règlement et présentation des étapes de modification

Que ce soit dans le cadre d’une modification classique ou d’une mise en conformité, nos experts réalisent une analyse juridique approfondie du règlement de copropriété, de ses modificatifs et de ses annexes (titre de propriété, fiche immeuble, état descriptif de division ) et présentent un projet de rédaction sur mesure, accompagné de son planning, aux parties concernées (propriétaires, syndic et gestionnaire de copropriété, notaire).

Si vous ne possédez pas ou plus les documents fonciers (titre de propriété, fiche immeuble, état descriptif de divisions et ses modificatifs, le règlement de copropriété) Valoris Géomètre-Expert vous accompagne pour récupérer l’ensemble de ces pièces auprès du syndic de copropriété, du notaire et/ou du service de la publicité foncière. 

2. Relevé et plans d’état de lieux

Uniquement pour un modificatif de copropriété.

Nos techniciens se déplacent dans la copropriété dans le but de relever les espaces soumis à modification. Le jour de l’intervention, l’ensemble des espaces concernés par le modificatif doit être accessible ainsi qu’un lot témoin qui servira de base au calcul des nouveaux tantièmes de copropriété. 
 
L’intervention dure en général 1 à 2 heures en fonction de la taille des espaces à relever. 
 
Sur la base de ces relevés, Valoris Géomètre-Expert réalise ensuite les plans d’état descriptif de division qui seront annexés au modificatif.

3. Rédaction juridique du projet modificatif

Une fois l’objet du modificatif établi, nos équipes travaillent à la rédaction du projet de modificatif de l’état descriptif et règlement de copropriété. En général, un nouveau calcul des tantièmes de copropriété est nécessaire. 

Si le modificatif de l’état descriptif de division entraîne un modificatif de règlement, les équipes de Valoris Géomètre-Expert rédigent également un modificatif de règlement.

Une fois le projet établi, les équipes de Valoris Géomètre-Expert le transmettent aux copropriétaires et peuvent les accompagner lors de la présentation en assemblée générale.

4. Établissement du projet de résolution de l’assemblée générale et accompagnement

Valoris Géomètre-Expert, par son expertise juridique, propose d’établir le projet de résolutions de l’assemblée générale pour que le modificatif de copropriété soit voté en assemblée. Nos équipes peuvent également se déplacer en assemblée générale ou auprès du conseil syndical pour répondre aux éventuelles questions des copropriétaires. 

Des échanges réguliers seront réalisés avec le notaire qui suit le dossier afin de valider chaque étape.

5. Publication par le notaire et opposabilité aux tiers

Une fois la délibération en assemblée générale réalisée et les délais de recours clos, le notaire peut alors dresser son acte et publier le modificatif de copropriété au fichier immobilier. Cette étape importante et définitive est réalisée par le notaire par acte authentique.
Mise en copropriété

Mise en copropriété

1. Étude de votre projet et définition des étapes

Nos experts réalisent une analyse approfondie du bâtiment et établissent un cahier des charges correspondant à vos besoins.

2. Etablissement des plans d’état des lieux

Immeuble ancien :
Notre équipe se rend sur place pour réaliser un relevé complet du bâtiment et crée, à partir de ce relevé, les plans détaillés de l'état des lieux, qui seront ensuite annexés au règlement de copropriété. 

Attention : Lors de notre intervention (sur quelques heures), il est important que tous les locaux soient accessibles. 

Immeuble neuf :
Dans le cas d'un projet neuf, nos équipes s’appuient sur les plans de conception fournis par le maître d'œuvre (architecte). Nous prenons en charge la mise en forme et l'adaptation de ces plans afin qu’ils soient conformes à un état descriptif de division.

3. Réalisation du Diagnostic Technique Global (DTG)

SI le bâtiment concerné par la mise en copropriété a plus de 10 ans, nous réalisons un diagnostic technique global (DTG) sur les parties communes afin de vérifier l’état général de l’immeuble, la présence ou non de plomb ou d’amiante sur les parties communes.

4. Rédaction de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété

Sur la base des informations relevées ou des plans fournis par le maître d’ouvrage, l’équipe juridique de Valoris rédige l’état descriptif de division ainsi que le règlement de copropriété conformément à la législation en vigueur.

La rédaction inclut : 

  • La description de la propriété et son état descriptif de division (parties communes, parties privatives, parties communes spéciales et des parties communes à jouissance privative) ;
  • Les droits et obligations des propriétaires ;
  • Les règles de gestion de l'immeuble ;
  • Les règles de répartition des charges.

5. Transmission des éléments au notaire pour rédaction des actes

Nous prenons contact avec le notaire du projet afin de lui transmettre tous les éléments nécessaires à la rédaction des actes juridiques liés à la mise en place de la copropriété. Cela inclut le projet de règlement de copropriété, l'état descriptif de division, ainsi que tous les plans et documents pertinents.

Le notaire examine attentivement ces éléments et procède aux formalités légales requises. Il dresse l’acte constitutif de la copropriété et le publie au service de la publicité foncière. Cette publication garantit l'opposabilité et la force juridique du règlement de copropriété vis-à-vis des tiers.

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Division en volumes

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Immobilier et copropriété

Quand doit-on mettre un immeuble ancien en copropriété ?
La mise en copropriété d'un immeuble ancien est nécessaire quand le propriétaire ou acquéreur de l’immeuble souhaite : 

 • Diviser en plusieurs lots afin de vendre à différents propriétaires 
 • Arbitrer un actif de son patrimoine avec une vente à la découpe 
 • Organiser sa succession et diviser un immeuble en lot afin de transmettre son patrimoine. 

Comment mettre en copropriété un immeuble ?
La mise en copropriété d'un immeuble est une procédure complexe qui nécessite plusieurs étapes. Ces dernières diffèrent légèrement en fonction de l’ancienneté du bâti (immeuble ancien ou neuf) mais nous pouvons identifier la chronologie suivante : 

 1. Relever l’intégralité du bâtiment (cette étape s’applique seulement aux immeubles anciens). 

 2. Réaliser le plan de division de l'immeuble en différents lots. Ce plan définit et distingue les parties communes et les parties privatives d’un immeuble. Dans le cas d’un immeuble neuf, le plan est établi à partir des plans de conception. 

 3. Réaliser un état descriptif de division (description des différentes parties privatives réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé et attribution des tantièmes de copropriété correspondant à chaque lot) 

 4. Rédiger le règlement de copropriété : Le règlement de copropriété est un document essentiel qui définit les droits et les obligations de chaque copropriétaire. 

 5. Réaliser un Diagnostic Technique Global – DTG - (uniquement pour les bâtiments de plus de 10 ans) : Il consiste à analyser et décrire l’état des parties communes et doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié. 

 6. Publier au service de la publicité foncière : cette étape déclarative, réalisée par le notaire, permet de faire connaître la nouvelle organisation de l'immeuble et de rendre opposable aux tiers la situation de chaque lot. 

 7. Tenir une assemblée générale constitutive : pour désigner le syndic de copropriété et les membres du conseil syndical, fixer les premiers budgets prévisionnels et valider les contrats à mettre en place pour la copropriété. 

 8. Procéder à l'immatriculation de la copropriété auprès du registre national des copropriétés. Cette immatriculation permet de disposer d'un numéro unique d'identification de la copropriété et de faciliter la gestion administrative. Cette procédure est indispensable uniquement dans le cas d’un immeuble à usage total ou partiel d’habitation. 

Qu’est-ce qu’un état descriptif de division ?
L'état descriptif de division, souvent abrégé EDD, est un document officiel qui définit et décrit juridiquement les différents lots d'une copropriété. Il permet ainsi de connaître les droits et obligations de chaque copropriétaire, ainsi que les règles de fonctionnement de la copropriété. 

Il est consultable par tous les copropriétaires, et doit être mis à jour en cas de modification de la répartition des parties communes ou privatives. 

L’État descriptif de division contient : 

 • La description détaillée de chaque partie privative, comprenant sa superficie, sa localisation et sa destination (logement, garage, cave, etc.). 
 • La description détaillée de chaque partie commune, comprenant sa nature et sa destination (hall d'entrée, ascenseur, jardin, etc.). 
 • La répartition des charges entre les copropriétaires pour les dépenses relatives à l'entretien et à la gestion des parties communes. 
 • La répartition des tantièmes de copropriété, qui détermine la quote-part de chaque copropriétaire dans les décisions prises en assemblée générale. 
 • Les règles de jouissance des parties communes et privatives, notamment les restrictions éventuelles relatives aux travaux ou aux animaux domestiques. 

En outre, l'état descriptif de divisions est un document obligatoire pour toute vente ou acquisition d'un lot en copropriété, car il permet aux acquéreurs de connaître précisément les caractéristiques du lot qu'ils envisagent d'acquérir. 

Combien coûte une mise en copropriété ?
Le coût de la mise en copropriété dépend de plusieurs facteurs tels que la taille de l'immeuble, sa complexité, les démarches administratives à effectuer, etc. 

En général, les frais liés à la mise en copropriété comprennent : 

 • Les frais de Géomètre-Expert pour le relevé, et l’établissement des plans de la copropriété ; 
 • Les frais de Géomètre-Expert pour l'établissement de l'état descriptif de division (calcul des tantièmes de copropriété) et la rédaction du règlement de copropriété ; 
 • Les frais de notaire pour la publication à la publicité foncière et pour l'enregistrement de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété ; 

Le coût total de la mise en copropriété peut varier de quelques milliers à plusieurs dizaines de milliers d'euros pour les projets les plus complexes qui impliquent, par exemple la création, d’ASL. 

Comment modifier un état descriptif de divisions ?
La modification d'un état descriptif de divisions (EDD) doit suivre une procédure spécifique, définie par la loi. 

Tout d'abord, la décision de modifier l'EDD doit être prise lors d'une assemblée générale des copropriétaires, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, qu'ils soient présents ou représentés. 

Ensuite, il est nécessaire de faire établir un projet de modification de l'EDD par un Géomètre-Expert. Ce projet doit contenir les modifications envisagées, ainsi que les raisons qui les motivent. 

Le projet de modification doit ensuite être soumis à l'examen d'un notaire, qui vérifie sa conformité avec la loi et l'EDD en vigueur. Si le projet est conforme, le notaire établit une nouvelle version de l'EDD, qui intègre les modifications adoptées. Enfin, la nouvelle version de l'EDD doit être enregistrée auprès de la conservation des hypothèques, ce qui lui confère une valeur juridique opposable à tous les copropriétaires. 

Il est important de noter que la modification de l'EDD ne peut porter atteinte aux droits des copropriétaires existants, ni modifier la répartition des charges entre les copropriétaires sans l'accord des copropriétaires concernés. De même, la modification de l'EDD ne peut pas entraîner une augmentation des charges pour un copropriétaire sans son accord. 

Il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel, tel qu'un avocat, un Géomètre-Expert ou un notaire, pour la modification d'un EDD, car cela peut être une procédure complexe et technique. 

Quand réaliser un modificatif d’état descriptif de divisions ?
Un modificatif d'état descriptif de divisions (EDD) doit être réalisé chaque fois qu'une modification est apportée à la répartition des parties communes ou privatives entre les copropriétaires. 

Par exemple, un modificatif d'EDD est nécessaire lorsqu'un copropriétaire achète une partie privative supplémentaire, lorsqu'une partie privative est supprimée ou fusionnée avec une autre, ou lorsqu'une partie commune est vendue ou acquise par la copropriété. 

Il est important de réaliser le modificatif d'EDD dès que possible, afin de garantir une sécurité juridique optimale pour les copropriétaires. En effet, en cas de litige, c'est l'EDD qui fait foi de la répartition des parties communes et privatives, et une répartition incorrecte peut entraîner des conséquences financières importantes pour les copropriétaires. 

Il est donc recommandé de faire appel à un Géomètre-Expert pour établir le modificatif d'EDD, afin de s'assurer de la conformité du document avec la législation en vigueur et avec les droits et obligations des copropriétaires. 

Les principaux cas de modification sont : 

  • La division d’un lot (partie commune et privative) ;
  • La réunion d’un lot (partie commune et privative) ;
  • La vente d’une partie commune à un copropriétaire ou inversement ;
  • La cession du droit de surélévation à un tiers ;
  • Le rehaussement du dernier étage.

Combien coûte un modificatif d’état descriptif de divisions ?
Le coût d'un modificatif d'état descriptif de divisions (EDD) peut varier en fonction de différents facteurs tels que la complexité de la modification à apporter, la superficie de la copropriété, la complexité du règlement de copropriété et les frais de notaire (à ne pas oublier). 

En général, le coût d'un modificatif d'EDD peut aller de quelques centaines d'euros à plusieurs milliers d'euros. Toutefois, il est difficile de donner un prix exact car chaque situation est différente. Par exemple : si le projet est pressé et que l’assemblée générale n’est prévue que dans plusieurs mois, il est possible de convoquer une assemblée dite « exceptionnelle » qui va engendrer des frais supplémentaires (frais de dossier ≈ 10€/copropriétaire + frais de location de salle si nécessaire). 

Qui paie pour modifier l’état descriptif de division ?
S’il s’agit d’un achat de partie commune, l’acquéreur est chargé du modificatif sauf si celui-ci a déjà était réalisé par la copropriété. 

En revanche, si la modification est réalisée dans le cadre d'un projet global de rénovation, d'une amélioration de la copropriété ou d’une mise en conformité du règlement, c’est la copropriété qui est chargée des frais. 

Qu’est-ce qu’un règlement de copropriété ?
Le règlement de copropriété est un document juridique qui définit la destination, les conditions de jouissance, de répartition des charges et les règles de fonctionnement d'un immeuble en copropriété. Il est établi lors de la création de la copropriété, généralement par un Géomètre-Expert, un avocat ou un notaire, et régit les droits et obligations des copropriétaires. 

Ce dernier contient : 

 • La destination de l'immeuble (habitation, commerce, etc.) ; 
 • Les conditions de jouissance des parties privatives et communes ; 
 • Les règles de répartition des charges entre les copropriétaires ; 
 • Les règles de convocation et de tenue des assemblées générales ; 
 • Les modalités de prise de décision au sein de la copropriété ; 
 • Les règles de gestion et d'entretien de l'immeuble ; 
 • Les modalités de modification du règlement de copropriété. 

Le règlement de copropriété facilite la gestion de la copropriété, car il permet de définir les règles de fonctionnement de l'immeuble et de résoudre les éventuels conflits entre les copropriétaires. 

Il est opposable à tous les copropriétaires, mais également aux tiers, tels que les locataires ou les acheteurs de lots de copropriété. Il est donc important de le consulter attentivement avant l'achat d'un bien en copropriété et de s'assurer qu'il est à jour en cas de modification de la copropriété. 

Quand doit-on modifier un règlement de copropriété ?
La modification du règlement de copropriété intervient dans les cas suivants : 

  • Lors de la vente d’une partie commune (cour, cave, comble) ;
  • Lors de travaux ;
  • Lorsqu’une mise en conformité de ce règlement est requise du fait de la loi ;
  • Lors d’une transformation de lot (division, réunion, changement de consistance, annulation) ;
  • Lors d’une scission. 

Comment modifier un règlement de copropriété ?
La modification d'un règlement de copropriété doit suivre une procédure spécifique, définie par la loi. 

Tout d'abord, la décision de modifier le règlement de copropriété doit être prise lors d'une assemblée générale des copropriétaires au titre de l’article 24 de la loi de Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Ce qui impose qu’il y ait une majorité des voix de tous les copropriétaires, qu'ils soient présents ou représentés. 

Ensuite, il est nécessaire de faire établir un projet de modification du règlement de copropriété par un professionnel, généralement un avocat, un Géomètre-Expert ou un notaire. Ce projet doit contenir les modifications envisagées, ainsi que les raisons qui les motivent. 

Si le projet est conforme, le notaire enregistre le nouveau règlement de copropriété auprès de la conservation des hypothèques, ce qui lui confère une valeur juridique opposable à tous les copropriétaires. 

Il est important de noter que la modification du règlement de copropriété ne peut porter atteinte aux droits des copropriétaires existants, ni modifier la destination de l'immeuble ou les modalités de jouissance des parties privatives et communes sans l'accord des copropriétaires concernés. De même, la modification du règlement de copropriété ne peut pas entraîner une augmentation des charges pour un copropriétaire sans son accord. 

Pourquoi mettre à jour son règlement de copropriété ?
Mettre à jour son règlement de copropriété est fortement recommandé en cas de vente et pour la gestion continue de l’immeuble. En effet, un règlement à jour permettra d’éviter les conflits de voisinage, les contentieux lors de vente et assurera la bonne répartition des charges. 

Dans quel cas dois-je obtenir la majorité absolue pour pouvoir modifier le règlement de copropriété ?
Selon l'article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, certains modificatifs de règlement de copropriété nécessitent une majorité absolue pour être adoptés. 

Plus précisément, il s'agit des décisions de modification du règlement de copropriété qui ont pour objet de : 

 • Fixer la destination des parties privatives ou communes ; 
 • Fixer les règles de jouissance, d'usage et d'administration des parties communes ; 
 • Fixer les règles relatives à la jouissance, l'usage et l'entretien des parties communes spéciales ; 
 • Créer de nouvelles parties communes spéciales ou de supprimer ou modifier celles existantes. 

Ces décisions doivent être adoptées à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires, présents ou représentés, lors de l'assemblée générale. 

Il est important de noter que si les modifications envisagées concernent à la fois les parties communes et les parties privatives, elles doivent être adoptées à la double majorité de l'article 24, c'est-à-dire à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires et à la majorité des deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés. 

En cas de doute sur la majorité requise pour un modificatif de règlement de copropriété, il est recommandé de consulter un professionnel du droit de la copropriété. 

Quels documents dois-je fournir pour une modification du règlement de copropriété ?
Les documents indispensables pour réaliser un modificatif de copropriété sont : 

 • Acte de propriété ;
 • Fiche immeuble ;
 • Règlement de copropriété et son état descriptif de divisions ;
 • Les modificatifs préexistant (s’il en existe) ;
 • Plans de copropriété (s'il en existe).

Qu’est-ce qu'il est nécessaire de mettre en conformité dans un règlement de copropriété ?
Il peut y avoir plusieurs éléments à mettre en conformité dans un règlement de copropriété pour qu'il soit en accord avec les dispositions légales et réglementaires en vigueur. 

Exemples de points à vérifier :

 • Les parties communes : il est important de préciser clairement quelles parties de l'immeuble sont considérées comme des parties communes, ainsi que les droits et obligations des copropriétaires en ce qui concerne l'utilisation, l'entretien et la gestion de ces parties communes. 

 • Les parties privatives : le règlement de copropriété doit également définir avec précision les parties privatives appartenant à chaque copropriétaire, ainsi que les restrictions éventuelles sur leur utilisation. 

 • Les charges de copropriété : il est nécessaire de préciser la répartition des charges de copropriété entre les différents copropriétaires, en fonction de leurs quotes-parts respectives. Il peut également être nécessaire de préciser les critères de répartition des charges en cas de travaux importants ou de modifications de la copropriété. 

 • Les travaux : le règlement de copropriété doit définir les règles et les procédures à suivre pour les travaux effectués dans les parties communes et privatives, notamment pour obtenir l'autorisation des autres copropriétaires et de l'assemblée générale. 

 • Les règles de fonctionnement : le règlement de copropriété peut préciser les règles de fonctionnement de la copropriété, telles que les horaires d'utilisation des parties communes, les règles de stationnement, les règles relatives aux animaux domestiques, etc. 

 • Les sanctions en cas de non-respect : le règlement de copropriété peut prévoir des sanctions en cas de non-respect des règles établies, telles que des amendes ou la privation de certains droits. 

Il est important de noter que la mise en conformité du règlement de copropriété peut nécessiter l'intervention d'un professionnel, tel qu'un notaire, un avocat spécialisé en droit de la copropriété ou d’un Géomètre-Expert. 

Comment mettre en conformité son règlement de copropriété ?
La mise en conformité d'un règlement de copropriété peut être un processus complexe qui nécessite l'intervention d'un professionnel du droit de la copropriété, tel qu'un notaire, un avocat spécialisé ou un Géomètre-Expert. 

Voici quelques étapes générales qui peuvent être nécessaires pour mettre en conformité un règlement de copropriété :

 • Analyser le règlement de copropriété existant : Il est important de comprendre en détail les dispositions du règlement de copropriété existant afin de déterminer les éléments qui nécessitent une mise en conformité.

 • Vérifier la conformité du règlement avec les dispositions légales et réglementaires en vigueur : Il est nécessaire de s'assurer que le règlement de copropriété est conforme aux normes en vigueur.

 • Proposer les modifications nécessaires : En fonction de l'analyse et de la vérification, il peut être nécessaire de proposer des modifications au règlement de copropriété existant afin de le mettre en conformité. Ces modifications doivent être rédigées de manière claire et précise.

 • Obtenir l'approbation des copropriétaires : Les modifications proposées doivent être soumises à l'approbation des copropriétaires lors d'une assemblée générale. Les copropriétaires doivent être informés des raisons pour lesquelles ces modifications sont nécessaires.

 • Formaliser les modifications : Une fois que les modifications ont été approuvées par l'assemblée générale, il est nécessaire de formaliser ces modifications en signant un acte.

 • Faire publier les modifications : Les modifications doivent être publiées au fichier immobilier auprès de la conservation des hypothèques. 

Il est important de noter que la mise en conformité du règlement de copropriété peut prendre du temps et nécessiter des coûts. Par conséquent, il est recommandé de planifier ce processus avec soin et de demander l'aide d'un professionnel du droit de la copropriété pour garantir que toutes les étapes soient effectuées correctement. 

Est-ce toujours obligatoire de mettre en conformité son règlement de copropriété ?
Non, la mise en conformité du règlement de copropriété n’est pas toujours obligatoire. 

Certaines copropriétés peuvent ne pas être concernées par cette mise à jour rendu nécessaire par les nouveaux articles 6-2, 6-3 et 6-4 de la loi N°65-557 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. 

Combien coûte une mise en conformité ou une modification du règlement de copropriété ?
Une mise en conformité coute entre 3000 € et 9000 € en fonction de la taille et de la complexité de chaque projet. 

Qui paie pour une mise en conformité ou une modification du règlement de copropriété ?
La mise en conformité du règlement de copropriété est à la charge de l’ensemble des copropriétaires. 

Comment recalculer les tantièmes de copropriété ?
Le nouveau calcul des tantièmes de copropriété est une opération complexe qui peut être réalisée par un Géomètre-Expert ou un spécialiste en copropriété. Voici les principales étapes à suivre pour réaliser un nouveau calcul des tantièmes : 

 • Identifier les éléments à prendre en compte pour le calcul des tantièmes : les tantièmes de copropriété sont calculés en fonction de différents critères tels que la superficie des lots, la hauteur sous plafond, la situation dans l'immeuble (rez-de-chaussée, étage élevé, etc.), la vue, etc. Il est important de déterminer avec précision les éléments à prendre en compte pour le calcul des tantièmes. 

 • Calculer les tantièmes de copropriété : le calcul des tantièmes consiste à attribuer à chaque lot une quote-part des parties communes en fonction des critères identifiés précédemment. 

 • Modifier l'EDD : une fois les tantièmes de copropriété calculés, il est nécessaire de modifier l'EDD pour y faire figurer la nouvelle répartition des tantièmes. Cette modification doit être réalisée par un géomètre-expert et doit être soumise à l'approbation de l'assemblée générale des copropriétaires. 

 • Mettre à jour les charges de copropriété : une fois la nouvelle répartition des tantièmes de copropriété adoptée, il est nécessaire de mettre à jour les charges de copropriété en fonction de cette nouvelle répartition. Cette opération peut être réalisée par le syndic de copropriété. 

Qui calcul les tantièmes de copropriété ?
Le calcul des tantièmes de copropriété doit être effectué par un Géomètre-Expert, qui est un professionnel qualifié et spécialisé dans la mesure, le calcul et la définition des droits de propriété en copropriété. 

Qu’est-ce qu’un diagnostic technique global dans le cas d’une mise en copropriété ?
Un diagnostic technique global (DTG) est un document ayant pour but d'évaluer l'état général d’un l'immeuble et de prévoir les travaux nécessaires pour assurer sa pérennité sur le long terme. 

Le DTG doit être réalisé par un diagnostiqueur immobilier certifié et doit comporter plusieurs volets : 

 • Une analyse de l'état apparent des parties et équipements communs de l'immeuble (toiture, façades, escaliers, ascenseurs, canalisations, etc.) ; 
 • Une estimation des travaux nécessaires à court, moyen et long terme pour maintenir l'immeuble en bon état (réparations, remplacements, travaux d'amélioration énergétique, etc.) ; 
 • Une évaluation des coûts de ces travaux et des modalités de financement ; 
 • Des recommandations pour optimiser sa performance énergétique. 

Le Diagnostic Technique Global (DTG) est obligatoire dans le cadre d’une mise en copropriété d’un bâtiment de plus de 10 ans. 

Comment s’effectue un diagnostic immobilier ?
 1. Relevé et prélèvement sur site : Le diagnostiqueur intervient sur site à une heure de rendez-vous convenu avec le propriétaire. En fonction de la mission, il réalise différentes analyses sur le bâtiment. 

 2. Analyse des données et rédaction des comptes-rendus : Une fois l’ensemble des données récoltées, il analyse et rédige le compte rendu de diagnostic. 

 Vous souhaitez réaliser un diagnostic immobilier ? Nos équipes mettent leur expertise à votre service. 

Qu’est-ce qu’une fiche immeuble ?
Une fiche immeuble, ou fiche synthétique de la copropriété, est un document qui résume les principales caractéristiques et informations concernant une copropriété. Elle est généralement établie par le syndic de copropriété et peut être demandée par les copropriétaires ou les futurs acquéreurs d'un bien immobilier situé dans cette copropriété. 

La fiche synthétique de la copropriété contient des informations telles que : 

  • Les coordonnées du syndic de copropriété et du conseil syndical ;
  • La date de création de la copropriété ;
  • Le nombre de lots (appartements, garages, caves, etc.) et leur répartition entre les différents propriétaires ;
  • La surface totale de la copropriété ;
  • Le nombre de bâtiments et d'étages ;
  • Le montant des charges de copropriété, ainsi que leur répartition entre les différents copropriétaires ;
  • Le montant des travaux votés et réalisés au cours des dernières années ;
  • Les éventuelles procédures judiciaires en cours impliquant la copropriété ;
  • Les principales règles de fonctionnement de la copropriété (règlement de copropriété, assemblée générale, etc.). 

Qu’est-ce qu’une partie commune à jouissance privative ?
Une partie commune à jouissance privative est une zone commune dans une copropriété qui est affectée à l'usage exclusif d'un copropriétaire en particulier. 

Les exemples courants de parties communes à jouissance privative peuvent inclure des balcons, des terrasses, des jardins ou des places de parking. Les règles régissant l'utilisation de ces parties communes à jouissance privative sont généralement définies dans le règlement de copropriété. 

Il est important de noter que, lorsqu’un copropriétaire jouit de l'usage exclusif d'une partie commune, il est responsable de l'entretien et des réparations de cette partie commune à jouissance privative. En outre, le copropriétaire ne peut pas modifier cette partie commune sans l'autorisation des autres copropriétaires, sauf si cela est expressément autorisé dans le règlement de copropriété. 

Qu’est-ce qu’une partie commune spéciale ?
Une partie commune spéciale est une partie commune d'une copropriété qui est réservée à l'usage exclusif d'un ou plusieurs copropriétaires en raison de sa nature ou de sa destination particulière. 

Les exemples courants de parties communes spéciales comprennent les escaliers d'un immeuble réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire, un local commercial réservé à un seul copropriétaire ou encore une toiture-terrasse réservée à l'usage exclusif d'un ou plusieurs copropriétaires. 

Le fonctionnement des parties communes spéciales est régi par les dispositions du règlement de copropriété et des décisions de l'assemblée générale des copropriétaires. Les copropriétaires bénéficiant d'une partie commune spéciale sont tenus d'en assurer l'entretien et la réparation, sauf s'il est convenu autrement dans le règlement de copropriété. 

Comment racheter une partie commune de copropriété ?
Conformément à l’article 16 de la loi du 10 juillet 1965, il est possible de racheter une partie commune à une copropriété. 

Le rachat d'une partie commune de copropriété est une opération complexe qui doit être encadrée par certaines règles et procédures, afin de garantir le respect des droits de tous les copropriétaires. 

Voici les principales étapes pour racheter une partie commune de copropriété : 

 • Vérifier la faisabilité du rachat : avant de démarrer toute procédure, il est important de vérifier si le rachat de la partie commune est possible. En effet, toutes les parties communes ne peuvent pas être vendues ou cédées. Il convient donc de se référer aux dispositions du règlement de copropriété et de consulter un avocat ou un Géomètre-expert spécialisé en droit de la copropriété. 

 • Connaitre la position des copropriétaires sur la vente de parties communes afin de ne pas engager des frais inutiles. 

 • Déterminer le prix de vente : il convient de déterminer le prix de vente de la partie commune. Ce prix doit être fixé en concertation avec un expert immobilier indépendant, qui évaluera la valeur réelle de la partie commune. Cela permet de valider la faisabilité du projet. 

 • Réaliser un modificatif d’état descriptif de division et de création de lot : contacter un cabinet de Géomètres-Experts pour vous accompagner sur l’établissement du projet de modificatif. 

 • Obtenir l'accord de l'assemblée générale : le rachat d'une partie commune de copropriété doit être approuvé par l'assemblée générale des copropriétaires, à la majorité requise. Il est donc nécessaire de soumettre le projet de rachat à l'ordre du jour de l'assemblée générale et de recueillir les votes favorables des copropriétaires. 

 • Rédiger le contrat de vente : une fois le prix de vente déterminé, il est nécessaire de rédiger un contrat de vente qui précise les modalités de la transaction (prix, conditions de paiement, délais, etc.). Ce contrat doit être signé par les parties concernées. 

 • Effectuer les formalités administratives : une fois le contrat de vente signé, il est nécessaire d'effectuer les formalités administratives auprès du notaire et du service de publicité foncière, afin de procéder à la mutation du bien. 

Il est important de noter que le rachat d'une partie commune de copropriété peut entraîner des conséquences importantes sur la vie de la copropriété, notamment en termes de répartition des charges et de modification de la répartition des tantièmes de copropriété. Il est donc essentiel de bien réfléchir à cette opération et de se faire accompagner par des professionnels compétents. 

Qu’est-ce que les lots transitoires ?
Les lots transitoires sont des parties de la copropriété qui sont destinées à être vendues séparément, mais qui ne peuvent pas encore être considérées comme des lots autonomes en raison d'une insuffisance de construction ou d'une absence d'autorisation de division. 

En d'autres termes, un lot transitoire est un lot en cours de création ou en attente d'une autorisation de division qui n'a pas encore atteint les conditions nécessaires pour être vendu comme lot autonome. 

Les lots transitoires peuvent être créés dans différentes situations. Par exemple, dans le cas d'un immeuble en cours de construction, il peut y avoir des lots transitoires pour lesquels les travaux ne sont pas encore terminés. Dans le cas d'une copropriété existante, des lots transitoires peuvent être créés si des travaux de rénovation sont en cours ou si une demande de division n'a pas encore été approuvée par les autorités compétentes. 

Les propriétaires de lots transitoires peuvent bénéficier de certains droits de copropriété, tels que le droit de vote à l'assemblée générale, mais leur participation est limitée aux questions liées à leur lot transitoire. Ils sont également tenus de payer les charges de copropriété en fonction de leur quote-part de propriété, comme tous les autres copropriétaires. 

Une fois que les conditions nécessaires sont remplies et que les autorisations requises ont été obtenues, les lots transitoires peuvent être vendus comme des lots autonomes et devenir des parties à part entière de la copropriété. 

Qu’est-ce que la loi ELAN ?
La loi ELAN, ou loi pour l’Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique, est une loi française qui a été adoptée le 23 novembre 2018. Elle vise à faciliter la construction de logements, à réduire les délais d’obtention de permis de construire, à améliorer l’offre de logements sociaux et à favoriser l’accessibilité des personnes en situation de handicap. 

Les principales mesures de la loi ELAN sont les suivantes :

 • Facilitation de la construction de logements neufs : elle simplifie les règles de construction pour les petits immeubles, en allégeant les normes techniques, environnementales et de sécurité. Elle permet également de simplifier les procédures d’autorisation de construire pour les logements sociaux. 

 • Réduction des délais d’obtention de permis de construire : elle prévoit la mise en place d’un guichet unique pour les demandes de permis de construire, afin de simplifier les démarches pour les constructeurs et les particuliers. Elle permet également de réduire les délais d’instruction des demandes de permis de construire pour les logements sociaux. 

 • Amélioration de l’offre de logements sociaux : elle prévoit la création de nouveaux logements sociaux pour répondre aux besoins des personnes en situation de précarité. Elle permet également de faciliter la vente de logements sociaux à leurs occupants. 

 • Favorisation de l’accessibilité des personnes en situation de handicap : elle prévoit de renforcer l’accessibilité des logements aux personnes en situation de handicap, en imposant notamment des normes plus strictes en matière d’accessibilité des logements neufs. Elle prévoit également la mise en place d’un observatoire de l’accessibilité pour suivre l’évolution de la situation des personnes en situation de handicap. 

La loi ELAN a également un impact important sur la copropriété. Voici quelques-unes des mesures qui concernent la copropriété : 

 • Facilitation des travaux de rénovation : La loi ELAN prévoit de faciliter les travaux de rénovation dans les copropriétés en permettant aux syndics de copropriété de faire réaliser des travaux sans avoir à obtenir l'accord préalable de l'assemblée générale des copropriétaires, dans certains cas limités. Elle permet également d'accélérer les procédures de vote pour les travaux de rénovation. 

 • Renforcement des pouvoirs du conseil syndical : elle renforce les pouvoirs du conseil syndical en leur conférant une certaine autonomie en matière de travaux, l’assemblée générale décide des budgets alloués. Elle permet également de faciliter la prise de décision en autorisant le vote électronique en assemblée générale. 

 • Simplification de la gestion des copropriétés : elle instaure des règles dérogatoires concernant les petites copropriétés et les copropriétés à deux copropriétaires. Elle permet également de faciliter la gestion des impayés de charges en autorisant les syndics à engager des procédures simplifiées pour récupérer les sommes dues. 

 • Obligation de mise en conformité des règlements de copropriété : Cette obligation a été allégée par la Loi 3DS imposant l’inscription à l’ordre du jour des assemblées de la mise en conformité, afin que les copropriétaires puissent savoir si le règlement à fait l’objet de la mise à jour qui serait nécessaire. 

Quel est l’impact de la loi ELAN sur le règlement de copropriété ?
La loi ELAN a également un impact sur le règlement de copropriété. Elle vise à moderniser et à simplifier les règles qui régissent les copropriétés, afin de faciliter leur gestion et leur évolution. En outre, la loi ELAN a introduit des mesures visant à faciliter la mise en conformité des règlements de copropriété en ce qui concerne les lots transitoires, les parties communes à jouissance privative et les parties communes spéciales. 

  • Lots transitoires : La loi ELAN a introduit la possibilité de transformer les lots transitoires en lots définitifs pour clarifier la situation juridique des copropriétaires et de faciliter la gestion de la copropriété. 

  • Parties communes à jouissance privative : La loi ELAN a précise les conditions dans lesquelles ces parties communes peuvent être créées et utilisées. Chaque cas étant particulier, il est nécessaire d’étudier la situation spécifique de l’immeuble. En effet, leur utilisation doit être conforme à la destination de l'immeuble et ne doit pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires. 

  • Parties communes spéciale : La loi ELAN précise les conditions dans lesquelles ces parties communes peuvent être créées et utilisées. Elle prévoit notamment une spécialisation des votes ainsi qu’une spécialisation de la répartition des charges. 

Que modifie la loi 3DS sur la loi ELAN vis-à-vis de la mise en conformité du règlement de copropriété ?
La loi 3DS, ou loi pour la "différenciation, la décentralisation, la déconcentration et la simplification", promulguée en février 2022, a modifié certains aspects de la loi ELAN relative à la mise en conformité du règlement de copropriété vis-à-vis de l’existence de partie communes spéciales et des droits de jouissance exclusifs sur les parties communes. 

Le délai prévu par la loi ELAN dans lequel la mise en conformité devait être réalisée a été supprimé. Désormais, le syndicat a l’obligation d’inscrire à l’ordre du jour de chaque assemblée générale une délibération relative à la mise en conformité du règlement. 

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