Q: Quelle est la durée de validité du permis d’aménager ?

La durée légale de validité du permis est de 3 ans reconductible deux fois à raison d’un an, pour un total de 5 ans. La durée inclus le lancement des travaux et non pas la finalisation du projet. Ceux-ci peuvent d’ailleurs être à l’arrêt pendant une période d’un an maximum sans que l’autorisation ne soit remise en cause. Il est important de noter que dès lors qu’un permis d’aménager est déposé ET validé, le terrain concerné reste constructible durant toute la période de validité de l’autorisation d’urbanisme. Ainsi, si une zone est en passe de devenir non constructible, il est possible de maintenir un terrain constructible pendant toute la durée de validité du permis.

Q: Qu’est-ce qu’un projet d’aménagement public ?

Les projets d’aménagement public sont des projets d’urbanisation et d’aménagement plébiscités par les communes, les départements, les régions ou autres acteurs publics. Il peut s’agir : • De création de pistes cyclables, de zones de tiers lieu, de rues entières, de boulevards, d’aires de jeux pour enfants, de places, de parkings municipaux, de chemins communaux, de trottoirs, de routes, de ronds-points, d’éclairages publics.... • De réaménagement de quartier ou de territoire.

Question 1

Qui prend part à un projet d’aménagement ?

Accepted Answer

Les projets d’aménagement créent et impactent significativement une ville ou un village. Dans ce cadre, il est important de travailler en équipe pluridisciplinaire et d’intégrer les parties prenantes. En plus du Géomètre-Expert, d’autres acteurs participent au projet. Effectivement, depuis 2017, la loi LCAP et la loi ELAN impliquent, pour tout projet d’une superficie de terrain supérieure à 2500 m², de faire appel à une équipe de concepteurs (Urbaniste, Géomètre-Expert, Architecte, Paysagiste-concepteur, hydrogéologue). Dans le cas contraire, le permis d’aménager ne peut être instruit.

Concepteurs :

Urbaniste

L’urbanisme, est une science, une technique, un art de l’aménagement des organisations humaines. Le rôle de l’urbaniste est donc de rechercher le bon équilibre entre bien-être des habitants, dynamique économique et préservation de l’environnement. Il conçoit le projet comme un espace de vie où cohabitent différentes typologies d’activités (habiter, pratiquer du sport, flâner, consommer…).

Géomètre-Expert

Souvent pilote de l’opération, du fait de ses connaissances approfondies du territoire et de ses acteurs, le Géomètre-Expert est au cœur du projet. Il réalise les plans nécessaires à la conception du projet (état des lieux, bornage, division…) et à sa mise en œuvre (plan travaux, recollement…). Il est le premier interlocuteur des riverains qu’il rencontre lors des opérations de bornage. Ses aptitudes humaines sont précieuses pour la réussite du projet.

Architectes

L’architecte a toute son importance dans un projet d’aménagement car il apporte ses connaissances en matière de bâti et de cohésion architecturale. De plus, ses connaissances en droit de l’urbanisme, sur le bâti et la construction sont des atouts indéniables dans un projet.

Dès le permis d’aménager, il est nécessaire de concevoir une hypothèse des futures habitations, notamment au travers du PAPE (Projet Architectural, Paysager et Environnemental).

Paysagistes

De leur côté, les paysagistes concepteurs apportent leur expertise paysagère et permettent d’insérer un projet d’aménagement au cœur d’un paysage existant. On parle ici de créer des ensembles cohérents d’un point de vue visuel. L’objectif étant de ne pas dégrader visuellement le paysage mais plutôt de le valoriser. Leur implication dans les plantations du projet est un élément essentiel à la réalisation de projets agréables à vivre

Maître d’œuvre

Acteur majeur de la phase travaux, il veille au bon déroulement du projet, en sélectionnant les bonnes entreprises de travaux publics, en suivant l’avancée des travaux, en faisant le lien avec les gestionnaires de réseaux et en réceptionnant les ouvrages.

Les équipes de Valoris Géomètres-Experts regroupant l’ensemble de ces compétences, nous vous apportons conseil et expertise pour vous accompagnement sur l’intégralité de votre projet d’aménagement.

Parties prenantes :

La commune

La commune est souvent un acteur important des projets d’aménagement. En effet, quand le projet n’est pas à l’initiative de la commune, il est souvent impactant à l’échelle du territoire, qu’il s’agisse d’un développement économique, démographique ou pour créer un pôle d’attractivité. Il est donc important, même dans le cadre d’un projet privé, d’inclure les services de la commune et les élus dans le projet. D’autant plus qu’ils apportent une vision à l’échelle du territoire mais également des projets connexes qui valoriseront l’aménagement.

Les riverains et futurs habitants

Les riverains et futurs habitants des quartiers sont des parties prenantes très importantes qui peuvent influencer positivement ou négativement un projet, notamment grâce à leur pouvoir de recours.

C’est pourquoi inclure les habitants et les riverains dans un projet permet de comprendre leurs attentes et besoins et ainsi de créer de réels cadres de vies durables et prospères.

Question 2

Quelle est la différence entre un permis d’aménager et une demande préalable de division ?

Accepted Answer

Le permis d’aménager est nécessaire lorsque votre projet nécessite de créer des espaces communs et/ou des réseaux partagés, ou encore que le site se trouve en zone ABF. Dans le cas contraire, une demande préalable de division est suffisante.

Question 3

Quand réaliser une Demande Préalable de division pour un projet de lotissement ?

Accepted Answer

Au contraire du permis d’aménager, une Demande Préalable de division est suffisante lorsque le projet de lotissement ne nécessite pas la création d’espaces communs ou de réseaux partagés. Il s’agit dans ces cas-là d’un détachement de terrain à bâtir.

Question 4

Dans quel cas doit-on demander un permis d’aménager ?

Accepted Answer

Le permis d’aménager est nécessaire dès lors que votre projet nécessite de créer des espaces communs et/ou des réseaux partagés : • Création d’un lotissement et détachement de lots à bâtir ; • Réalisation de lotissement à visée commerciale, industrielle ou artisanale. • Construction d’une zone de loisirs (infrastructure sportive, camping, parc d’attractions...). Ces projets nécessitant souvent une importante artificialisation des sols (plusieurs centaines de mètres carrés) et la création d'infrastructures de réseau importantes, le permis d’aménagement est quasi systématiquement obligatoire. La validation d’un permis d’aménager permet également de conserver le statut constructible d’un terrain durant toute la période de sa validité.

Question 5

Quelles pièces doit-on fournir lors d’une demande de permis d’aménager ?

Accepted Answer

L’instruction d’un permis d’aménager nécessite la réalisation de différentes pièces :

• Le Projet Architectural, Paysager et Environnemental (PAPE) : Ensemble de pièces inclus dans tout dépôt de permis d’aménager et signé par un architecte et/ou paysagiste concepteur pour tout projet d’une surface supérieur à 2500m². C’est ici que l’on retrouvera à proprement parler la conception du projet.

• Règlement de l’opération : pièce importante du permis d’aménager, il s’agit d’une pièce qui va définir certaines règles d’urbanisme en plus des règles d’urbanisme nationales (droit de l’urbanisme) et locales (PLU et carte communale) en vigueur sur la zone du projet.

• Notice descriptive du projet

• Plans : Situation actuelle, état des lieux du terrain et des abords, plan de composition, Profil du projet dans son environnement

• Insertion paysagère

• Le programme des travaux

• Les plans de travaux

• Attestation de la garantie d’achèvement : qui sont des garanties financières qui exigent que les travaux soient réalisés.

Pour les opérations de lotissement : Engagement du lotisseur de constituer une association syndicale des acquéreurs de lots.

Question 6

Quelle est la durée de validité du permis d’aménager ?

Accepted Answer

La durée légale de validité du permis est de 3 ans reconductible deux fois à raison d’un an, pour un total de 5 ans. La durée inclus le lancement des travaux et non pas la finalisation du projet. Ceux-ci peuvent d’ailleurs être à l’arrêt pendant une période d’un an maximum sans que l’autorisation ne soit remise en cause.

Il est important de noter que dès lors qu’un permis d’aménager est déposé ET validé, le terrain concerné reste constructible durant toute la période de validité de l’autorisation d’urbanisme. Ainsi, si une zone est en passe de devenir non constructible, il est possible de maintenir un terrain constructible pendant toute la durée de validité du permis.

Question 7

Qu’est-ce qu’un projet d’aménagement public ?

Accepted Answer

Les projets d’aménagement public sont des projets d’urbanisation et d’aménagement plébiscités par les communes, les départements, les régions ou autres acteurs publics. Il peut s’agir :

De création de pistes cyclables, de zones de tiers lieu, de rues entières, de boulevards, d’aires de jeux pour enfants, de places, de parkings municipaux, de chemins communaux, de trottoirs, de routes, de ronds-points, d’éclairages publics....
De réaménagement de quartier ou de territoire.

Question 8

Quels sont les grands axes de développement actuels de l’aménagement public ?

Accepted Answer

Ces dernières années en France, les espaces urbanisés se transforment avec une volonté de densifier pour limiter l’artificialisation des sols (loi climat, Grenelle 2,...) et de créer de la place pour une nature en ville. Il est également question de repenser la mobilité en ville pour laisser moins de place à la voiture et développer davantage les mobilités douces.

Les principaux axes actuels d’urbanisation des villes sont :

• L’augmentation des mobilités douces (vélo, trottinette électrique) ;

• Le développement de parkings à vélos ;

• Le développement d’aires de recharge de voitures électriques ;

• La végétalisation des espaces publics et la course contre les îlots de chaleurs ;

• Respect et (re-)développement de la biodiversité ;

• Développement de jardins partagés ;

• Création de tiers lieux ;

• Le renouveau des zones d’activités.

Question 9

Quels sont les différents types de projets d’aménagement public ?

Accepted Answer

Il existe différents types de projet auxquels participe Valoris. On peut noter :

• La création de pistes cyclables et voies à mobilité douce ;

• La végétalisation ;

• La création d’aires de recharge électrique ;

• La modification ou création de carrefours (ronds-points…) ;

• Le réaménagement de places ;

• La création de parkings ou d’aires d’accueil ;

• La création de quartiers résidentiels ou de zones d’activités (commerciales, industrielles, artisanales) ;

• La conception et l’agrandissement de cimetières.

Question 10

Quelles sont les grandes étapes d’un projet d’aménagement public ?

Accepted Answer

1. Etudes topographique 2. Diagnostic environnemental 3. Analyse des réseaux et voiries 4. Validation des besoins de la commune 5. Proposition d’esquisses 6. Concertation publique 7. Conception technique du projet 8. Travaux : • Consultation des entreprises de travaux publiques via appel d’offre (DCE) • Suivi de travaux • Livraison Un projet d’aménagement de l’espace public est loin d’être un projet anodin. Souvent coûteux, il ne faut pas le prendre à la légère sous peine de réajuster sans cesse le projet. En effet, les besoins et attentes des citoyens évoluant rapidement, un projet adapté à une époque ne l’est parfois plus quelques mois ou années plus tard. C’est pourquoi il est primordial, de bien considérer : • Les choix et besoins des riverains et des élus ; • Les réseaux (eaux, assainissement, énergie...) et les voiries existantes pouvant nécessiter des réaménagements ou contraindre le projet ; • La biodiversité et la nature avoisinante afin de limiter l’impact du projet.

Question 11

Combien coûte un aménagement public ?

Accepted Answer

L’aménagement public et les travaux de VRD sont, en général, des travaux onéreux, qui peuvent aller jusqu’à plusieurs millions d’euros. C’est le cas par exemple pour la création d’une nouvelle zone urbaine. Un carrefour giratoire (rond-point) coute par exemple entre 100 000€ et 1 million €.

Question 12

Combien de temps dure un aménagement public ?

Accepted Answer

Les projets d’aménagement de l’espace public sont des opérations qui peuvent durer de quelques mois à plusieurs années. Il s’agit souvent de travaux discontinus. Les délais incluent la phase préalable au projet afin d’étudier des pistes de réalisation et valider la faisabilité.

En moyenne pour l’aménagement d’une place par exemple, il faut compter un an et demi de projet dont 6 mois de travaux. Toute une partie étant dédiée à l’étude et la concertation avec les élues et riverains.

Question 13

Quel financement pour un aménagement public ?

Accepted Answer

Il existe plusieurs possibilités pour financer un projet d’aménagement urbain public, cela dépend du projet.

L’administration responsable des travaux étant souvent le principal investisseur, en fonction du projet et de l’impact du projet, il est possible de mobiliser d’autres fonds en sus. On peut noter :

• Les communes, les communautés de commune et métropoles ;

• Le département et la région ;

• L’État ;

• L’Union Européenne.

Question 14

Qu’est-ce qu’un projet de lotissement ?

Accepted Answer

Un projet de lotissement consiste à découper un terrain naturel ou légèrement bâti en plusieurs lots, afin de permettre la construction de bâtiments et/ou le développement d'activités humaines pour vivre, travailler, produire, créer, consommer, se dépenser, etc. Il peut s’agir de zones résidentielles, industrielles, artisanales et/ou commerciales. Ces projets impliquent la création de parties communes comme des voiries pour les déplacements (routes, pistes cyclables, trottoirs, etc.), des réseaux pour accéder à l'énergie (eau, électricité, gaz) et des réseaux d’évacuation des eaux (eaux pluviales et eaux usées).

Question 15

Quelles sont les étapes indispensables d’un projet de lotissement ?

Accepted Answer

1. L’étude topographique et étude du sol (2/3 semaines) 2. La première esquisse et l’étude de faisabilité (1 mois) 3. La constitution du permis comprenant les différentes pièces (2 à 3 mois) 4. Le bornage et la division (3 mois) 5. Les enquêtes publiques si nécessaires (1 mois minimum hors traitement administratif) 6. Les études environnementales si nécessaire (jusqu'à 2 ans supplémentaires, suivant le projet). Voir article sur le sujet. 7. La validation du permis par la commune : • 3 mois à partir de la date de dépôt • 4 mois dans une zone patrimoniale remarquable • 5 mois pour les projets commerciaux et les projets implantés dans un parc national. À ce délai s’ajoutent les 2 mois minimum de publication. Si des riverains ou associations portent des recours, cela peut augmenter la durée du projet de plusieurs mois à plusieurs années, car cela passe en procédure judiciaire. 8. Les travaux (6 mois à 1 an en fonction des infrastructures à crée. Certaines étapes sont heureusement cumulatives. Les délais étant longs, il est impératif d’être bien accompagné sur le projet afin de ne pas perdre des mois de latences dus à une méconnaissance de la procédure. Effectivement, chaque demande de pièce supplémentaire ou refus de permis peut couter plusieurs mois au projet. Ce qui peut engendrer des frais supplémentaires importants. Il n’est également pas rare de voir des permis d’aménager validés mais des travaux qui ne commencent ou finissent jamais ou avec des surcoûts exorbitants car certains paramètres n’ont pas été pris en compte (zone humide sur la zone, travails non conformes au cahier des charges des gestionnaires de réseaux…).

Question 16

Combien coûte un projet de lotissement ?

Accepted Answer

Les coûts d’un projet de lotissement sont répartis entre les études, la conception, les taxes, les travaux et le prix des matériaux.

Frais d’études : Le prix d’un Géomètre Expert sur un projet de lotissement est variable en fonction de la mission qui lui incombe. Le prix variera également en fonction de la taille du projet, de sa complexité technique et du nombre d’études à réaliser. Pour tout projet, il est préférable de s’adresser à un Géomètre-Expert pour obtenir une estimation précise.

Taxes et impôts : Ce type d’opération est soumis à des taxes spécifiques qu’il faut prendre en compte dans le budget global :
- Taxes d’aménagement (taxe récoltée par la commune permettant de payer les frais engendrés par le lotissement, notamment son raccordement)
- PUP (méthode de financement contractualisé, permettant le financement en tout ou partie des équipements publics nécessaires au fonctionnement des opérations de travaux ou d’aménagements par les communes, établissements publics ou représentants de l’Etat) - https://www.ecologie.gouv.fr/projet-urbain-partenarial-pup
- TVA (réglée par l’acquéreur lors de la vente) ou TVA sur Marge (TVA appliquée uniquement sur la marge et non sur le tarif complet)
- Impôts sur les bénéfices industriels et commerciaux. (https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4754-PGP.html/identifiant%3DBOI-BIC-CHAMP-20-30-40-20120912)

Cout travaux et viabilisation : La dernière tranche de coûts concerne les travaux de viabilisation et d’aménagement, majoritairement dus à la maitrise d’œuvre, mais aussi et surtout au cout des matériaux et humains liés à la construction.

Chaque projet ayant ses propres caractéristiques, il est difficile de réaliser une estimation précise. De plus, une grande partie des coûts dépend des matériaux choisis et des contraintes techniques rencontrées (terrain en pente, système d’assainissement collectif inexistant, etc.). Le coût des travaux de viabilisation se situe autour de 20 000€ / lots HT.

Question 17

Combien de temps prend un projet de lotissement ?

Accepted Answer

Les délais pour la réalisation d’un lotissement varient en fonction de la taille et de la complexité du projet, notamment si une autorisation environnementale est nécessaire.

Effectivement, en plus du temps de la conception et des travaux, s’ajoutent les délais de traitement de l’administration ainsi que les délais imposés par les règles d’urbanisme à respecter.

En moyenne, il faut compter 2 à 3 ans.

Question 18

Quand doit-on réaliser une concertation auprès des riverains (enquête publique) ?

Accepted Answer

Il est retenu que cela est nécessaire si “l’aménagement modifie substantiellement le cadre de vie” des riverains, autrement dit si le projet :

Intègre une surface commerciale > 770 m² ;
Prévoit la piétonisation d’une surface importante (3000 m²).

En fonction de la taille de la commune et la densification qu’impose le programme, certains PLU peuvent imposer ce type de procédure.

Il est également intéressant de réaliser cette concertation, même si elle est facultative pour intégrer les riverains au projet. Effectivement, cela permet de faire accepter le projet en proposant des espaces qui profitent à tous et ainsi d'éviter de potentiel recours.

Question 19

Que contient un Dossier de Consultation des Entreprises (DCE) ?

Accepted Answer

Chaque DCE intègre : • Une note technique qui décrit le projet avec les plans de conception ; • Un Cahier des Clauses Techniques Particulières (CCTP) qui définit précisément les choix techniques attendus par lots ; • Le planning attendu pour le projet. Les quatre principaux critères de cette sélection sont les coûts de la prestation, les matériaux proposés, les solutions techniques envisagées et bien sûr les délais et le planning prévu.

Question 20

Quelles sont les études complémentaires à prévoir lors de la conception d‘un projet d’aménagement ?

Accepted Answer

Étude environnementale et étude de sol

En cas de contraintes environnementales (zone humide, espèce protégée, taille du projet...), des études et analyses sont nécessaires pour les présenter aux responsables régionaux environnementaux. Certaines études dépendent, en plus de l’environnement du terrain, de la taille du projet et de la zone impactée.

Attention : Les études environnementales peuvent être menées en parallèle du permis d’aménager ou de construire, les dossiers de loi sur l’eau doivent être validés avant le démarrage des travaux. En cas de destruction d’éléments naturels existants des poursuites seront engagées avec des peines proportionnelles à la dégradation (prison, amendes et/ou obligation de remise en état).

Archéologie

Aujourd’hui il est également indispensable de vérifier l’existence ou non de traces de monuments ou d’objets archéologiques, afin d’éviter la destruction potentielle d’ouvrages d’art historique et le passage de cultures ancestrales.

C’est la DRAC (Direction Régionale des Affaires Culturelles) qui est chargée de vérifier la nécessité ou non d’effectuer des fouilles préventives sur la zone impactée par le projet. Elle se base sur la taille du projet et la zone où est situé le projet :

• Surface de projet > 3ha.

• Opération située dans le périmètre de zonage ZPPA (Zone de Présomption de Prescription Archéologique) et sa taille dépasse les seuils de l’arrêté.

• Opération située dans une zone déclarée par la DRAC (Direction Régionale des Affaires Culturelles) ou le PLU (Plan Local d’Urbanisme).

Si le diagnostic est avéré positif, une fouille sera alors obligatoire avant de commencer les travaux. Cette fouille préventive est réalisée par l’INRAP (Institut national de recherches archéologiques préventives).

Étude et conception VRD

Sur chaque projet et afin que la proposition de conception proposée sur le permis d’aménager, soit techniquement réalisable, il est très important d’inclure dès le début du projet la conception VRD et notamment la gestion des eaux (potables, pluviales et d’assainissement). Une bonne gestion des travaux et de la conception VRD est indispensable pour éviter tout surcoût.

Un autre sujet important à considérer dans la conception VRD est la conformité des infrastructures avec les cahiers des charges des gestionnaires de réseaux. Effectivement sur les projets de construction, il est important de considérer les arrivées et évacuations de réseaux, à savoir les eaux usées, eaux pluviales, l’énergie les télécoms. Si le projet n’est pas conforme, il sera alors nécessaire de mettre en conformité les travaux ou l’autorisation d’urbanisme.

Question 21

En quoi consiste l’étude de faisabilité ?

Accepted Answer

L’étude de faisabilité se base sur plusieurs critères primordiaux qui permettront de valider ou non le lancement d’un projet. Il faut donc s’attarder sur la bonne appréciation : 1. Des règles d’urbanisme sur la commune (PLU/PLUI, PPR, RNU...) ; 2. De la topographie du terrain et ses limites exactes ; 3. De l’état des réseaux (eaux, électricité, voirie…) ; 4. Du fonctionnement hydraulique (incluant la présence de zone humide) ; 5. De la biodiversité, des continuités écologiques du site et des règles environnementales qui s’appliquent au projet. Ces dernières imposeront des contraintes à considérer au démarrage du projet sous peine d’avoir un projet non viable. Pour les règles environnementales, il sera nécessaire de se renseigner auprès de la direction régionale chargée de l’environnement (DREAL ou DDT). Un pré-diagnostic environnemental (lien) est aujourd’hui conseillé. 6. De la présence d’éléments archéologiques pouvant avoir des couts prohibitifs (des financements sont possibles) ; 7. Du fonctionnement social (mobilité, activités, …) ; 8. Des parties prenantes (commune, riverains, futurs habitants) et notamment des Architectes des Bâtiments de France qui peuvent imposer des règles supplémentaires. Il est important d’intégrer un maximum de parties prenantes (Communes, riverains, entreprises, Architectes des Bâtiments de France, Paysagiste, Direction Départementale des Territoires, …) dans la réflexion notamment pour les projets structurants à l’échelle d’une ville ou d’un village, afin de valoriser au mieux le projet et de créer des futurs quartiers cohérents et favorables au développement du territoire. Cette étape, bien qu'il ne s'agisse que d'une estimation, permet de poser les fondations du projet en matière de coût, de risque et de potentielle rentabilité. Elle peut également guider les décisions futures sur les matériaux et les choix techniques du projet.

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1. Étude de faisabilité

2. Conception, autorisation d’urbanisme et projet

3. Constitution du DCE & Consultation des entreprises de travaux publics

4. Gestion & Suivi des travaux

5. Livraison

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