Question 1

Quelles sont les différentes demandes d'urbanisme qui permettent de réaliser une division parcellaire ?

Accepted Answer

Afin de diviser un terrain pour en faire un terrain à bâtir, il est nécessaire de passer par la réalisation d'une demande d'urbanisme. Celle-ci permet d'informer l'administration responsable qui vérifiera la conformité de la division avec les règles d'urbanisme en vigueurs sur la zone. Le droit de division étant soumis à certaines règles d'urbanisme. Dans le cadre d'une division, il existe trois types de demande d'urbanisme possible : Demande de déclaration préalable de division (DP) : • La Demande de Déclaration Préalable de Division (DP) : Cette autorisation d’urbanisme permet d'informer l'administration de votre intention de diviser un terrain en plusieurs lots. Cette procédure est indispensable pour vérifier la conformité de la division projetée avec les règles d'urbanisme locales. La demande doit être adressée aux services instructeurs compétents, le plus souvent la commune. Une fois validée, la DP est valable pour une durée de 3 ans. Elle peut être prolongée d'un an si les travaux ont commencé dans ce délai. Cette demande préalable est ensuite transmise au service du cadastre qui pourra créer les nouveaux numéros de cadastre et ajuster leurs données. Attention, l'obtention d'une DP ne garantit pas automatiquement l'obtention des autres autorisations d'urbanisme nécessaires comme le permis de construire. En fonction des caractéristiques du projet et des règles d'urbanisme en vigueur sur la zone, une demande de permis d'aménager peut-être nécessaire en remplacement. Permis d’aménager : • Le Permis d’Aménager : Ce document est requis pour les projets de division qui se trouve en zone ABF ou qui nécessite la réalisation de partie commune (ex : voiries, réseaux,..). Il permet de s'assurer que le projet respecte les normes d'urbanisme. Il peut être nécessaire de le compléter avec des dossiers environnementaux,... . La demande doit être déposée auprès des services instructeurs compétents, comme la commune. Une fois accordé, le permis d'aménager est valable pour une durée de 3 ans, renouvelable une fois pour un an supplémentaire. Attention, la délivrance d'un permis d'aménager ne dispense pas de l'obtention d'autres autorisations comme un permis de construire pour les bâtiments à édifier sur les lots aménagés. Permis de construire valant division : Cette procédure permet de diviser une propriété en plusieurs unités, déjà construites, distinctes. Elle est possible à condition de remplir certaines conditions, notamment la présence d'au moins deux constructions sur cette même propriété.

Question 2

Que dois-je faire si je reçois une convocation à un bornage ?

Accepted Answer

Si vous recevez une convocation pour un bornage, cela veut dire, que votre voisin souhaite connaitre la limite qui sépare votre propriété à la sienne et qu'il a donc fait appel à un Géomètre-Expert pour le faire. Une convocation de bornage vous convie à la réunion de bornage durant laquelle sera discuté avec votre voisin et le Géomètre-Expert, la limite de vos propriétés respectives. Sur cette convocation, vous retrouverez les informations liées à la date, l'heure et au lieu du rendez-vous ainsi que celles liées aux personnes concernées par le bornage et du ou de la Géomètre-Expert chargé(e) de l'opération. Afin de préparer au mieux la réunion de bornage, il sera important de rassembler tous les documents relatifs à votre propriété, tels que les titres de propriété, les plans cadastraux et les éventuels documents de bornage antérieurs. Si vous n'êtes pas disponible le jour du bornage, vous avez le droit de vous faire représenter par une personne de confiance. Pour cella, vous devrez fournir à la personne qui vous représente un droit en ce sens.

Question 3

Quelles sont les obligations des propriétaires riverains de fossés et cours d’eau ?

Accepted Answer

Entretenir les fossés et cours d'eau permet de garantir leur bon fonctionnement et préserver l'environnement.
Cet entretien est à la charge des propriétaires riverain de fossés et de cours d'eau.

Voici les principales obligations des propriétaires :

Entretien des cours d'eau : Les propriétaires doivent entretenir le cours d'eau jusqu'à la moitié du lit, sauf si un syndicat de rivière est présent dans le secteur ou s'il s'agit d'un cours d'eau domanial.
Entretien des fossés : Les propriétaires sont responsables de l'entretien des fossés jusqu'à la limite de mitoyenneté.
Entretien régulier : Cet entretien, qui n'est pas soumis à déclaration ou autorisation, consiste à gérer la végétation et à enlever les embâcles (obstacles naturels tels que branches et débris).
Opérations nécessitant une autorisation : Certaines actions sont interdites sans demande préalable auprès de la Direction Départementale des Territoires (DDT). Cela inclut :
- La circulation avec un engin dans le cours d'eau.
- Le recalibrage ou le curage du cours d'eau ou du fossé.
- La modification de l'état naturel des berges.

Question 4

Combien de temps dure une procédure d’Aménagement Foncier Agricole Forestier et Environnemental ou Remembrement ?

Accepted Answer

Les projets d'AFAFE (anciennement remembrement) durent, en moyenne, de 1 à 3 ans.

Question 5

Quelle est la différence entre un permis d’aménager et un permis de construire ?

Accepted Answer

Le permis d’aménager concerne uniquement les terrains alors que le permis de construire sous-entend que le projet prévoit du bâti.

Question 6

Qu’est-ce qu’une division foncière ou un détachement de parcelle ?

Accepted Answer

Une division foncière, ou division parcellaire, est une procédure qui consiste à diviser une parcelle existante en plusieurs parcelles distinctes, dans le but de les vendre ou de les transmettre. L'objectif est de créer de nouvelles limites de propriété. La division foncière intervient dans plusieurs cas, tels qu'une vente, la création de lots, la réhabilitation d'un bien, un partage familial ou agricole… Il est important de noter que la division foncière peut entraîner des conséquences fiscales, notamment en matière de taxe foncière et de plus-value immobilière. Il est donc essentiel de prendre en compte ces aspects avant d'entamer une telle procédure. Pour être effective, la division doit être validée par les services du cadastre et enregistrée par le biais d’un acte notarié ou administratif.

Question 7

Quelles sont les différents types de division ?

Accepted Answer

• Division simple : Permet de vendre une partie d'un terrain non constructible. Exemples : Donation, agrandissement d’une propriété, etc… • Division en réquisition : Permet de créer de nouveaux numéros de parcelles pour pouvoir leur attribuer une destination différente (jardin, parc, etc..) qui impactera leur fiscalité. Exemples : Pour un bail, une location, création d’un jardin… • Division pour détacher un terrain à bâtir : Permet de vendre une partie d’un terrain constructible. Elle nécessite la soumission de dossiers d’urbanisme qui varient selon les caractéristiques du projet (Déclaration Préalable ou Permis d’Aménager). Dans le cas du détachement d’un terrain à bâtir, il est également obligatoire de faire borner les limites périmétriques des terrains. Exemples : Construction d’extension, de garage… • Division en volumes : Permet la division d'un immeuble, sans passer par la mise en copropriété, et la vente de ces nouvelles parties en pleine propriété. Exemples : Appartements, locaux commerciaux, etc…

Question 8

Qui réalise une division foncière ?

Accepted Answer

Les Géomètres-Experts sont les seuls habilités à la réalisation d'une division foncière. Forts de leur maîtrise des problématiques foncières, de la topographie, des procédures d’urbanisme, des droits de la propriété et de l'immobilier, ils sont les professionnels les mieux qualifiés. Valoris - Géomètre Expert dispose d'une équipe d’experts qui vous accompagnent dès les prémices de vos projets.

Question 9

Dans quelle situation la viabilisation d’un terrain intervient-elle ? Quelle est la procédure à suivre ?

Accepted Answer

La réalisation de travaux VRD peut être obligatoire en fonction de votre projet. Dans le cadre d'une Déclaration Préalable, il n'est pas obligatoire de viabiliser le terrain à bâtir. En revanche, certains cas spécifiques nécessitant un Permis d’Aménager rendent la viabilisation de terrain obligatoire. Pour rappel, la viabilisation de terrain consiste au raccordement de ce dernier aux réseaux et à la voirie.

Question 10

Dans quels cas dois-je réaliser une étude de sol ?

Accepted Answer

Dans le cadre d’une création de terrain à bâtir, le propriétaire doit faire établir une étude de sol (G1), après avoir obtenu la Déclaration Préalable (DP) ou le Permis d'Aménager (PA). Cette étude de sol permet d'évaluer les caractéristiques géotechniques du terrain et de déterminer les contraintes éventuelles pour la construction. De plus, lors de la demande de permis de construire, une deuxième étude de sol (G2) sera nécessaire. Celle-ci est à la charge de l'acquéreur du terrain. L'étude de sol G2 approfondie fournit des informations plus détaillées sur la nature du sol, les risques géotechniques potentiels et les recommandations spécifiques à prendre en compte pour la conception et la construction du bâtiment.

Question 11

Combien de temps pour réaliser une division de parcelle ?

Accepted Answer

La durée de la procédure de division de parcelle peut varier en fonction de plusieurs facteurs. En général, cela peut prendre de quelques semaines à quelques mois pour compléter l'ensemble du processus. La durée totale du projet dépendra de différents éléments : • Nécessité de suivre une procédure de bornage de limites périmétriques (dépend de la réactivité des propriétaires riverains et de la coordination entre les parties concernées) ; • Délai d’instruction propre aux demandes d’autorisation d’urbanisme applicables (peut prendre plusieurs mois) ; • Délais variables des services du cadastre en fonction du projet (quelques jours à quelques semaines) Dans l'ensemble, il est essentiel de prendre en compte ces différents facteurs et de prévoir un délai réaliste pour la procédure de division de parcelle.

Question 12

Combien coûte une division de terrain ou la création d’un terrain à bâtir ?

Accepted Answer

Chaque projet est unique, ce qui rend difficile l'estimation d'un coût standard, ce dernier pouvant varier en fonction de plusieurs facteurs, tels que : • La complexité du terrain, • Le nombre de limites à créer, • La localisation géographique, • Les procédures requises, • Les services/travaux supplémentaires demandés (dans le cas de caractéristiques topographiques complexes ou de localisation dans des zones difficiles d'accès). Dans le cadre de la création de terrain à bâtir, il faudra ajouter le coût des éventuels travaux de viabilisation tels que la connexion aux réseaux d'eau, d'électricité, de gaz, d'assainissement, ainsi que les études de sol et les frais de notaire. Pour obtenir un devis détaillé et précis contactez notre équipe, nous serons en mesure de prendre en compte tous les éléments pertinents pour vous fournir une estimation précise du coût et des procédures nécessaires.

Question 13

Qu’est-ce qu’un bornage de terrain ?

Accepted Answer

Le bornage est une opération effectuée par un Géomètre-Expert qui permet de définir juridiquement les limites précises d'une propriété entre deux terrains avoisinants et de les matérialiser à l'aide de bornes ou d'autres repères. Si cette procédure n’est pas obligatoire, elle est fortement recommandée. Seuls les Géomètres-Experts sont habilités à définir les limites de propriété.

Question 14

Quelles sont les conditions à remplir pour pouvoir réaliser un bornage ?

Accepted Answer

Pour réaliser un bornage, cinq conditions sont nécessaires : • La ligne séparative des terrains doit être exempte de bâtiments, ou en partie seulement. Dans le cas contraire, il s'agit d'une reconnaissance de limites. • Les terrains doivent être contigus. • Il ne doit pas y avoir de bornage existant, sinon la procédure est requalifiée en rétablissement de limites. • Les fonds doivent appartenir à des propriétaires différents. • Il doit s'agir de propriétés privées, sinon il s'agit d'une délimitation avec le domaine public. Si les limites sont déjà connues mais que les bornes ont disparu ou ont été déplacées, la procédure à réaliser sera a priori un rétablissement des limites et non un bornage.

Question 15

Quelle est la différence entre un bornage de terrain et une reconnaissance de limites ?

Accepted Answer

La reconnaissance de limite, à la différence du bornage, s’appuie sur des repères déjà existants et matérialisés tels que des ouvrages, des anciennes bornes, des cours d'eau ou des murs. Cette opération est également réalisée par un Géomètre-Expert.

Question 16

Quelles sont les différences entre les deux procédures de bornage : le bornage à l’amiable et le bornage judiciaire ?

Accepted Answer

Bornage à l’amiable Le bornage contradictoire amiable est la procédure la plus courante pour établir les limites entre deux propriétés contiguës. Cette procédure implique qu'un ou plusieurs voisins sollicitent un Géomètre-Expert pour déterminer les limites de leurs propriétés respectives. Le document résultant de l’opération est le procès-verbal de bornage, signé par toutes les parties concernées. Ce document a alors une valeur juridique et définit les limites de propriété. Le plan de bornage annexé à ce procès-verbal représente l'emplacement exact (géoréférencé) des limites des propriétés. Cependant, si l'une des parties refuse la limite proposée par le Géomètre Expert et ne signe pas le procès-verbal de bornage, le Géomètre Expert rédigera un procès-verbal de carence. Ce document permettra au propriétaire demandeur de se tourner vers le tribunal judiciaire afin d'entamer une procédure de bornage judiciaire. Bornage judiciaire Dans le cas d’un bornage judiciaire, c’est un juge qui définit la limite de propriété à l’issue de la procédure. Celui-ci peut faire appel à un Géomètre-Expert parmi ceux qui sont inscrits auprès de sa cour d’appel afin d’obtenir un rapport qui lui permettra de prendre sa décision. Les Géomètres-Experts de la société Valoris, qui sont agréés par la cour d’appel de Toulouse, sont régulièrement mandatés pour intervenir dans ce type de procédure.

Question 17

Qui peut demander le bornage d’une propriété ?

Accepted Answer

Toute personne qui est propriétaire ou qui a un droit réel sur un terrain peut demander le bornage de sa propriété.

Question 18

Est-ce que le cadastre donne les limites de propriété ?

Accepted Answer

Non, le document du cadastre ne constitue en aucun cas une preuve de limite de propriété. Le plan cadastral est un document administratif, informatif et à caractère fiscal car il a vocation à définir l’assiette des impôts fonciers.

Question 19

Suis-je obligé de borner toute ma propriété ?

Accepted Answer

Lorsque vous souhaitez effectuer une procédure de bornage, vous n'êtes pas obligé de borner la totalité de votre terrain. Vous pouvez ne borner qu'une limite, voire qu'une partie contiguë à un voisin. Le procès-verbal qui sera rédigé sera un procès-verbal de bornage partiel.

Question 20

Qui réalise un bornage ou une reconnaissance de limite ?

Accepted Answer

En vertu de la loi du 7 mai 1946 instituant l’Ordre des Géomètres Experts, ces derniers sont les seuls professionnels habilités à réaliser les prestations de bornage et de reconnaissance de limite de propriété.

Question 21

Combien coûte un bornage de terrain ?

Accepted Answer

Il convient de noter que le coût d'un bornage peut varier considérablement en fonction des facteurs suivants : • La connaissance ou non de l’existence de bornages antérieurs, • La topographie et la forme du terrain, • La présence ou non de végétation, • Le nombre de limites à borner, • Le nombre de propriétaires concernés, • Le type d’environnement (urbain, rural, en lotissement, etc). Il convient donc de s’adresser à un professionnel afin d’obtenir un devis précis pour votre bornage. Cependant, on peut noter qu’un bornage coûte entre 1000 € et 5000 €.

Question 22

Qui doit payer pour le bornage de terrain ?

Accepted Answer

Dans la pratique plusieurs situations peuvent se rencontrer : • Si les propriétaires ont demandé ensemble le bornage, et signé un accord préalable, cet accord précise la répartition des frais entre eux et le devis est établi en conséquence. • Si un seul propriétaire a demandé le bornage (bornage d’usage), c’est lui qui règle les honoraires du Géomètre-Expert. • Lors d’un bornage judiciaire, le juge fixe lui-même la répartition des frais entre les différents propriétaires concernés, en tenant compte des particularités de chaque affaire. Le règlement des honoraires n’est pas conditionné à l’obtention de l’accord des parties sur le bornage.

Question 23

Combien de temps dure un bornage ?

Accepted Answer

Le bornage amiable est un processus qui se déroule en plusieurs étapes. La procédure complète, comprenant les démarches administratives et la pose des bornes, dure de 1 à 3 mois. Si des difficultés surviennent, telles qu'un refus de la part d'un voisin de signer le PV de bornage, la procédure se terminera avec la rédaction d’un procès-verbal de carence. Nous ne traitons pas dans cette page le cas de la procédure de bornage judiciaire, qui est en général beaucoup plus longue.

Question 24

Peut-on déplacer une borne ?

Accepted Answer

Il est formellement interdit de déplacer ou d’arracher une borne, sous peine de sanctions pouvant aller jusqu'à 2 ans de prison et 30 000€ d’amende. En effet, cela correspond à une destruction ou dégradation d’un bien appartenant à autrui. Seul un Géomètre-Expert est habilité à déplacer, replanter ou implanter une borne et donc une limite de propriété. Si une borne a disparu (déplacée, supprimée, recouverte…), il est possible de contacter un Géomètre-Expert à tout moment pour procéder à un rétablissement de limites, incluant la réimplantation des bornes.

Question 25

Que se passe-t-il si je suis absent.e lors de la réunion de bornage ?

Accepted Answer

Lors d'un bornage, la présence du propriétaire demandeur et de tous les propriétaires des terrains contigus est requise. Dans le cas d'une succession en cours, il convient d’identifier les héritiers et propriétaires en titre. En cas d'indivision, tous les propriétaires doivent également être présents ou représentés par une personne dûment mandatée via un pouvoir. En cas d’impossibilité d’une rencontre sur les lieux, le Géomètre-Expert peut mettre en place une communication qui permet au propriétaire absent d’avoir les mêmes conditions de connaissance des faits et des documents utiles à l’opération. Cependant, il faut noter que si une deuxième procédure est demandée après la fin de la prestation initiale certains frais seront décomptés à nouveau.

Question 26

Quels sont les documents nécessaires à présenter lors d’une réunion de bornage ?

Accepted Answer

Lors d'une réunion de bornage, il est important de présenter certains documents pour valider l'identité des propriétaires et pour fournir des informations utiles au géomètre expert. Les documents nécessaires comprennent : • Un justificatif d'identité, • Les titres de propriété, • Des plans anciens, • Des procès-verbaux de bornage, • Des photographies. Si vous êtes représenté par un mandataire, celui-ci devra également fournir un pouvoir au géomètre expert.

Question 27

Qu’est-ce qu’un débat contradictoire ?

Accepted Answer

Le jour de la réunion de bornage, le Géomètre-Expert effectue une visite de la propriété avec chaque propriétaire contigu concerné. S'il n'y a pas de limite définie dans les archives, il analyse les titres de propriété, les limites naturelles et bâties présentes sur place, comme les clôtures, les ruisseaux, les piquets ou les barrières. Le débat contradictoire vise à recueillir toutes les informations qui peuvent être fournies par les intervenants et celles-ci sont alors connues de toutes les personnes présentes. Le Géomètre-Expert analyse ces informations et propose l’emplacement des sommets de limite. Si tous les propriétaires concernés sont d'accord, le géomètre peut implanter une borne à l'emplacement souhaité, ou tout autre repère comme un clou d'arpentage, une marque de peinture, ou reconnaître comme sommet de limite un piquet de clôture ou un angle de mur. Pendant l’intervention sur le terrain, le Géomètre-Expert et ses équipes réalisent également un relevé d'état des lieux du terrain avec des appareils de topographie. C'est sur la base de ce relevé que le sera établi le plan de bornage. Pour rappel, le Géomètre-Expert a un devoir de conseil et une obligation de moyens mais n’a pas d’obligation de résultat en matière de bornage amiable. Sans imposer son point de vue, il analyse, conseille et propose en veillant au respect des droits légitimes de chacun.

Question 28

Qu’est-ce qu’un plan de bornage ?

Accepted Answer

Il s'agit d'un document qui est indissociable d’un acte foncier appelé Procès-verbal de bornage. Celui-ci contient toutes les informations relatives aux limites de propriété, telles que mesurées sur le terrain. Le plan de bornage est établi après la réalisation de la réunion de bornage et la matérialisation des limites sur le terrain. Il est basé sur les relevés réalisés lors du terrain. Chaque borne ou repère défini sera géoréférencé dans le système de coordonnées en vigueur.

Question 29

Qu’est-ce qu’un alignement ou une délimitation du domaine public ?

Accepted Answer

Lorsque des propriétés sont contiguës à une voirie publique, par exemple dans le cas d’une parcelle accolée à une route départementale, une voie communale ou autre voie (métropolitaine, nationale…), c’est une demande d’alignement qui doit être réalisée. Dans le cas où la parcelle voisine appartient au domaine public de la collectivité (une école, un cimetière,...), nous appliquerons une procédure particulière dénommée délimitation et non bornage, qui nécessitera la sollicitation de la collectivité en question. Cette procédure donne lieu à la rédaction d’un procès-verbal concourant à la Délimitation de la Propriété des Personnes Publiques (PV3P) qui sera annexé à un arrêté de délimitation ou un arrêté d’alignement pris par la collectivité. Sa rédaction suit une procédure similaire à celle du bornage contradictoire, comprenant l’envoi de convocations, l’organisation d’une réunion, la proposition de limite et sa matérialisation. En revanche, les modalités de signature du document sont différentes, et dans le cas général, le propriétaire privé n’a pas à signer le document. Lorsque le PV3P est établi et notifié, il est important de le conserver et de le joindre à tout acte de vente ou de donation portant sur la propriété concernée. Attention, lors de l’établissement d'un Procès-Verbal concourant à la Délimitation de la Propriété des Personnes Publiques il est possible de constater que la limite de propriété et la limite de fait de l’ouvrage public ne coïncident pas. Dans ce cas, il sera conseillé de réaliser une régularisation foncière, c’est-à-dire une cession de terrain dans un sens ou dans l’autre pour faire cesser la discordance entre les limites. Le Géomètre-Expert établit les documents fonciers permettant cette régularisation, notamment un document cadastral (document d’arpentage).

Question 30

Qu'est-ce qu’un procès-verbal de carence ?

Accepted Answer

En cas de défaillance, d’absence, ou d’opposition de l’une des parties, le Géomètre-Expert dressera un procès-verbal de carence. Il concerne les limites qui n’ont pu être définies à l’amiable. Il explicite le ou les motifs de la carence, qui peuvent être : • Une impossibilité de déterminer l’identité du véritable propriétaire, • Un refus d’un ou de plusieurs propriétaires de participer aux débats, • L’absence d’accord des parties sur la position de la limite. Dans ce cas, la partie la plus diligente pourra intenter une procédure judiciaire pour fixer définitivement la ou les limites concernées. Le procès-verbal de carence servira alors de fondement à cette action en justice.

Question 31

Est-il possible de diviser ma propriété sans prévoir de vente ou de donation ?

Accepted Answer

Oui, il est possible de diviser une propriété sans prévoir de vente ou de donation, cela s’appelle la réquisition de division. Les documents fonciers nécessaires à sa mise en œuvre doivent être établis par un géomètre-expert. La réquisition de division est généralement utilisée dans des cas particuliers, tels que la création de parcelles pour des baux ou des projets internes nécessitant une fiscalité distincte. Il est nécessaire de justifier le besoin de cette division spécifique et de respecter les réglementations en vigueur.

Question 32

Combien coûte une mise en copropriété ?

Accepted Answer

Le coût de la mise en copropriété dépend de plusieurs facteurs tels que la taille de l'immeuble, sa complexité, les démarches administratives à effectuer, etc. En général, les frais liés à la mise en copropriété comprennent : • Les frais de Géomètre-Expert pour le relevé, et l’établissement des plans de la copropriété ; • Les frais de Géomètre-Expert pour l'établissement de l'état descriptif de division (calcul des tantièmes de copropriété) et la rédaction du règlement de copropriété ; • Les frais de notaire pour la publication à la publicité foncière et pour l'enregistrement de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété ; Le coût total de la mise en copropriété peut varier de quelques milliers à plusieurs dizaines de milliers d'euros pour les projets les plus complexes qui impliquent, par exemple la création, d’ASL.

Question 33

Quand doit-on mettre un immeuble ancien en copropriété ?

Accepted Answer

La mise en copropriété d'un immeuble ancien est nécessaire quand le propriétaire ou acquéreur de l’immeuble souhaite : • Diviser en plusieurs lots afin de vendre à différents propriétaires • Arbitrer un actif de son patrimoine avec une vente à la découpe • Organiser sa succession et diviser un immeuble en lot afin de transmettre son patrimoine.

Question 34

Comment mettre en copropriété un immeuble ?

Accepted Answer

La mise en copropriété d'un immeuble est une procédure complexe qui nécessite plusieurs étapes. Ces dernières diffèrent légèrement en fonction de l’ancienneté du bâti (immeuble ancien ou neuf) mais nous pouvons identifier la chronologie suivante : 1. Relever l’intégralité du bâtiment (cette étape s’applique seulement aux immeubles anciens). 2. Réaliser le plan de division de l'immeuble en différents lots. Ce plan définit et distingue les parties communes et les parties privatives d’un immeuble. Dans le cas d’un immeuble neuf, le plan est établi à partir des plans de conception. 3. Réaliser un état descriptif de division (description des différentes parties privatives réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé et attribution des tantièmes de copropriété correspondant à chaque lot) 4. Rédiger le règlement de copropriété : Le règlement de copropriété est un document essentiel qui définit les droits et les obligations de chaque copropriétaire. 5. Réaliser un Diagnostic Technique Global – DTG - (uniquement pour les bâtiments de plus de 10 ans) : Il consiste à analyser et décrire l’état des parties communes et doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié. 6. Publier au service de la publicité foncière : cette étape déclarative, réalisée par le notaire, permet de faire connaître la nouvelle organisation de l'immeuble et de rendre opposable aux tiers la situation de chaque lot. 7. Tenir une assemblée générale constitutive : pour désigner le syndic de copropriété et les membres du conseil syndical, fixer les premiers budgets prévisionnels et valider les contrats à mettre en place pour la copropriété. 8. Procéder à l'immatriculation de la copropriété auprès du registre national des copropriétés. Cette immatriculation permet de disposer d'un numéro unique d'identification de la copropriété et de faciliter la gestion administrative. Cette procédure est indispensable uniquement dans le cas d’un immeuble à usage total ou partiel d’habitation.

Question 35

Qu’est-ce qu’un état descriptif de division ?

Accepted Answer

L'état descriptif de division, souvent abrégé EDD, est un document officiel qui définit et décrit juridiquement les différents lots d'une copropriété. Il permet ainsi de connaître les droits et obligations de chaque copropriétaire, ainsi que les règles de fonctionnement de la copropriété. Il est consultable par tous les copropriétaires, et doit être mis à jour en cas de modification de la répartition des parties communes ou privatives. L’État descriptif de division contient : • La description détaillée de chaque partie privative, comprenant sa superficie, sa localisation et sa destination (logement, garage, cave, etc.). • La description détaillée de chaque partie commune, comprenant sa nature et sa destination (hall d'entrée, ascenseur, jardin, etc.). • La répartition des charges entre les copropriétaires pour les dépenses relatives à l'entretien et à la gestion des parties communes. • La répartition des tantièmes de copropriété, qui détermine la quote-part de chaque copropriétaire dans les décisions prises en assemblée générale. • Les règles de jouissance des parties communes et privatives, notamment les restrictions éventuelles relatives aux travaux ou aux animaux domestiques. En outre, l'état descriptif de divisions est un document obligatoire pour toute vente ou acquisition d'un lot en copropriété, car il permet aux acquéreurs de connaître précisément les caractéristiques du lot qu'ils envisagent d'acquérir.

Question 36

Comment modifier un état descriptif de divisions ?

Accepted Answer

La modification d'un état descriptif de divisions (EDD) doit suivre une procédure spécifique, définie par la loi. Tout d'abord, la décision de modifier l'EDD doit être prise lors d'une assemblée générale des copropriétaires, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, qu'ils soient présents ou représentés. Ensuite, il est nécessaire de faire établir un projet de modification de l'EDD par un Géomètre-Expert. Ce projet doit contenir les modifications envisagées, ainsi que les raisons qui les motivent. Le projet de modification doit ensuite être soumis à l'examen d'un notaire, qui vérifie sa conformité avec la loi et l'EDD en vigueur. Si le projet est conforme, le notaire établit une nouvelle version de l'EDD, qui intègre les modifications adoptées. Enfin, la nouvelle version de l'EDD doit être enregistrée auprès de la conservation des hypothèques, ce qui lui confère une valeur juridique opposable à tous les copropriétaires. Il est important de noter que la modification de l'EDD ne peut porter atteinte aux droits des copropriétaires existants, ni modifier la répartition des charges entre les copropriétaires sans l'accord des copropriétaires concernés. De même, la modification de l'EDD ne peut pas entraîner une augmentation des charges pour un copropriétaire sans son accord. Il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel, tel qu'un avocat, un Géomètre-Expert ou un notaire, pour la modification d'un EDD, car cela peut être une procédure complexe et technique.

Question 37

Quand réaliser un modificatif d’état descriptif de divisions ?

Accepted Answer

Un modificatif d'état descriptif de divisions (EDD) doit être réalisé chaque fois qu'une modification est apportée à la répartition des parties communes ou privatives entre les copropriétaires. Par exemple, un modificatif d'EDD est nécessaire lorsqu'un copropriétaire achète une partie privative supplémentaire, lorsqu'une partie privative est supprimée ou fusionnée avec une autre, ou lorsqu'une partie commune est vendue ou acquise par la copropriété. Il est important de réaliser le modificatif d'EDD dès que possible, afin de garantir une sécurité juridique optimale pour les copropriétaires. En effet, en cas de litige, c'est l'EDD qui fait foi de la répartition des parties communes et privatives, et une répartition incorrecte peut entraîner des conséquences financières importantes pour les copropriétaires. Il est donc recommandé de faire appel à un Géomètre-Expert pour établir le modificatif d'EDD, afin de s'assurer de la conformité du document avec la législation en vigueur et avec les droits et obligations des copropriétaires. Les principaux cas de modification sont : • La division d’un lot (partie commune et privative) ; • La réunion d’un lot (partie commune et privative) ; • La vente d’une partie commune à un copropriétaire ou inversement ; • La cession du droit de surélévation à un tiers ; • Le rehaussement du dernier étage.

Question 38

Combien coûte un modificatif d’état descriptif de divisions ?

Accepted Answer

Le coût d'un modificatif d'état descriptif de divisions (EDD) peut varier en fonction de différents facteurs tels que la complexité de la modification à apporter, la superficie de la copropriété, la complexité du règlement de copropriété et les frais de notaire (à ne pas oublier). En général, le coût d'un modificatif d'EDD peut aller de quelques centaines d'euros à plusieurs milliers d'euros. Toutefois, il est difficile de donner un prix exact car chaque situation est différente. Par exemple : si le projet est pressé et que l’assemblée générale n’est prévue que dans plusieurs mois, il est possible de convoquer une assemblée dite « exceptionnelle » qui va engendrer des frais supplémentaires (frais de dossier ≈ 10€/copropriétaire + frais de location de salle si nécessaire).

Question 39

Qui paie pour modifier l’état descriptif de division ?

Accepted Answer

S’il s’agit d’un achat de partie commune, l’acquéreur est chargé du modificatif sauf si celui-ci a déjà était réalisé par la copropriété. En revanche, si la modification est réalisée dans le cadre d'un projet global de rénovation, d'une amélioration de la copropriété ou d’une mise en conformité du règlement, c’est la copropriété qui est chargée des frais.

Question 40

Qu’est-ce qu’un règlement de copropriété ?

Accepted Answer

Le règlement de copropriété est un document juridique qui définit la destination, les conditions de jouissance, de répartition des charges et les règles de fonctionnement d'un immeuble en copropriété. Il est établi lors de la création de la copropriété, généralement par un Géomètre-Expert, un avocat ou un notaire, et régit les droits et obligations des copropriétaires. Ce dernier contient : • La destination de l'immeuble (habitation, commerce, etc.) ; • Les conditions de jouissance des parties privatives et communes ; • Les règles de répartition des charges entre les copropriétaires ; • Les règles de convocation et de tenue des assemblées générales ; • Les modalités de prise de décision au sein de la copropriété ; • Les règles de gestion et d'entretien de l'immeuble ; • Les modalités de modification du règlement de copropriété. Le règlement de copropriété facilite la gestion de la copropriété, car il permet de définir les règles de fonctionnement de l'immeuble et de résoudre les éventuels conflits entre les copropriétaires. Il est opposable à tous les copropriétaires, mais également aux tiers, tels que les locataires ou les acheteurs de lots de copropriété. Il est donc important de le consulter attentivement avant l'achat d'un bien en copropriété et de s'assurer qu'il est à jour en cas de modification de la copropriété.

Question 41

Quand doit-on modifier un règlement de copropriété ?

Accepted Answer

La modification du règlement de copropriété intervient dans les cas suivants : • Lors de la vente d’une partie commune (cour, cave, comble) ; • Lors de travaux ; • Lorsqu’une mise en conformité de ce règlement est requise du fait de la loi ; • Lors d’une transformation de lot (division, réunion, changement de consistance, annulation) ; • Lors d’une scission.

Question 42

Comment modifier un règlement de copropriété ?

Accepted Answer

La modification d'un règlement de copropriété doit suivre une procédure spécifique, définie par la loi. Tout d'abord, la décision de modifier le règlement de copropriété doit être prise lors d'une assemblée générale des copropriétaires au titre de l’article 24 de la loi de Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Ce qui impose qu’il y ait une majorité des voix de tous les copropriétaires, qu'ils soient présents ou représentés. Ensuite, il est nécessaire de faire établir un projet de modification du règlement de copropriété par un professionnel, généralement un avocat, un Géomètre-Expert ou un notaire. Ce projet doit contenir les modifications envisagées, ainsi que les raisons qui les motivent. Si le projet est conforme, le notaire enregistre le nouveau règlement de copropriété auprès de la conservation des hypothèques, ce qui lui confère une valeur juridique opposable à tous les copropriétaires. Il est important de noter que la modification du règlement de copropriété ne peut porter atteinte aux droits des copropriétaires existants, ni modifier la destination de l'immeuble ou les modalités de jouissance des parties privatives et communes sans l'accord des copropriétaires concernés. De même, la modification du règlement de copropriété ne peut pas entraîner une augmentation des charges pour un copropriétaire sans son accord.

Question 43

Pourquoi mettre à jour son règlement de copropriété ?

Accepted Answer

Mettre à jour son règlement de copropriété est fortement recommandé en cas de vente et pour la gestion continue de l’immeuble. En effet, un règlement à jour permettra d’éviter les conflits de voisinage, les contentieux lors de vente et assurera la bonne répartition des charges.

Question 44

Dans quel cas dois-je obtenir la majorité absolue pour pouvoir modifier le règlement de copropriété ?

Accepted Answer

Selon l'article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, certains modificatifs de règlement de copropriété nécessitent une majorité absolue pour être adoptés. Plus précisément, il s'agit des décisions de modification du règlement de copropriété qui ont pour objet de : • Fixer la destination des parties privatives ou communes ; • Fixer les règles de jouissance, d'usage et d'administration des parties communes ; • Fixer les règles relatives à la jouissance, l'usage et l'entretien des parties communes spéciales ; • Créer de nouvelles parties communes spéciales ou de supprimer ou modifier celles existantes. Ces décisions doivent être adoptées à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires, présents ou représentés, lors de l'assemblée générale. Il est important de noter que si les modifications envisagées concernent à la fois les parties communes et les parties privatives, elles doivent être adoptées à la double majorité de l'article 24, c'est-à-dire à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires et à la majorité des deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés. En cas de doute sur la majorité requise pour un modificatif de règlement de copropriété, il est recommandé de consulter un professionnel du droit de la copropriété.

Question 45

Quels documents dois-je fournir pour une modification du règlement de copropriété ?

Accepted Answer

Les documents indispensables pour réaliser un modificatif de copropriété sont : • Acte de propriété ; • Fiche immeuble ; • Règlement de copropriété et son état descriptif de divisions ; • Les modificatifs préexistant (s’il en existe) ; • Plans de copropriété (s'il en existe).

Question 46

Qu’est-ce qu'il est nécessaire de mettre en conformité dans un règlement de copropriété ?

Accepted Answer

Il peut y avoir plusieurs éléments à mettre en conformité dans un règlement de copropriété pour qu'il soit en accord avec les dispositions légales et réglementaires en vigueur. Exemples de points à vérifier : • Les parties communes : il est important de préciser clairement quelles parties de l'immeuble sont considérées comme des parties communes, ainsi que les droits et obligations des copropriétaires en ce qui concerne l'utilisation, l'entretien et la gestion de ces parties communes. • Les parties privatives : le règlement de copropriété doit également définir avec précision les parties privatives appartenant à chaque copropriétaire, ainsi que les restrictions éventuelles sur leur utilisation. • Les charges de copropriété : il est nécessaire de préciser la répartition des charges de copropriété entre les différents copropriétaires, en fonction de leurs quotes-parts respectives. Il peut également être nécessaire de préciser les critères de répartition des charges en cas de travaux importants ou de modifications de la copropriété. • Les travaux : le règlement de copropriété doit définir les règles et les procédures à suivre pour les travaux effectués dans les parties communes et privatives, notamment pour obtenir l'autorisation des autres copropriétaires et de l'assemblée générale. • Les règles de fonctionnement : le règlement de copropriété peut préciser les règles de fonctionnement de la copropriété, telles que les horaires d'utilisation des parties communes, les règles de stationnement, les règles relatives aux animaux domestiques, etc. • Les sanctions en cas de non-respect : le règlement de copropriété peut prévoir des sanctions en cas de non-respect des règles établies, telles que des amendes ou la privation de certains droits. Il est important de noter que la mise en conformité du règlement de copropriété peut nécessiter l'intervention d'un professionnel, tel qu'un notaire, un avocat spécialisé en droit de la copropriété ou d’un Géomètre-Expert.

Question 47

Comment mettre en conformité son règlement de copropriété ?

Accepted Answer

La mise en conformité d'un règlement de copropriété peut être un processus complexe qui nécessite l'intervention d'un professionnel du droit de la copropriété, tel qu'un notaire, un avocat spécialisé ou un Géomètre-Expert. Voici quelques étapes générales qui peuvent être nécessaires pour mettre en conformité un règlement de copropriété : • Analyser le règlement de copropriété existant : Il est important de comprendre en détail les dispositions du règlement de copropriété existant afin de déterminer les éléments qui nécessitent une mise en conformité. • Vérifier la conformité du règlement avec les dispositions légales et réglementaires en vigueur : Il est nécessaire de s'assurer que le règlement de copropriété est conforme aux normes en vigueur. • Proposer les modifications nécessaires : En fonction de l'analyse et de la vérification, il peut être nécessaire de proposer des modifications au règlement de copropriété existant afin de le mettre en conformité. Ces modifications doivent être rédigées de manière claire et précise. • Obtenir l'approbation des copropriétaires : Les modifications proposées doivent être soumises à l'approbation des copropriétaires lors d'une assemblée générale. Les copropriétaires doivent être informés des raisons pour lesquelles ces modifications sont nécessaires. • Formaliser les modifications : Une fois que les modifications ont été approuvées par l'assemblée générale, il est nécessaire de formaliser ces modifications en signant un acte. • Faire publier les modifications : Les modifications doivent être publiées au fichier immobilier auprès de la conservation des hypothèques. Il est important de noter que la mise en conformité du règlement de copropriété peut prendre du temps et nécessiter des coûts. Par conséquent, il est recommandé de planifier ce processus avec soin et de demander l'aide d'un professionnel du droit de la copropriété pour garantir que toutes les étapes soient effectuées correctement.

Question 48

Est-ce toujours obligatoire de mettre en conformité son règlement de copropriété ?

Accepted Answer

Non, la mise en conformité du règlement de copropriété n’est pas toujours obligatoire. Certaines copropriétés peuvent ne pas être concernées par cette mise à jour rendu nécessaire par les nouveaux articles 6-2, 6-3 et 6-4 de la loi N°65-557 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Question 49

Combien coûte une mise en conformité ou une modification du règlement de copropriété ?

Accepted Answer

Une mise en conformité coute entre 3000 € et 9000 € en fonction de la taille et de la complexité de chaque projet.

Question 50

Qui paie pour une mise en conformité ou une modification du règlement de copropriété ?

Accepted Answer

La mise en conformité du règlement de copropriété est à la charge de l’ensemble des copropriétaires.

Question 51

Comment recalculer les tantièmes de copropriété ?

Accepted Answer

Le nouveau calcul des tantièmes de copropriété est une opération complexe qui peut être réalisée par un Géomètre-Expert ou un spécialiste en copropriété. Voici les principales étapes à suivre pour réaliser un nouveau calcul des tantièmes : • Identifier les éléments à prendre en compte pour le calcul des tantièmes : les tantièmes de copropriété sont calculés en fonction de différents critères tels que la superficie des lots, la hauteur sous plafond, la situation dans l'immeuble (rez-de-chaussée, étage élevé, etc.), la vue, etc. Il est important de déterminer avec précision les éléments à prendre en compte pour le calcul des tantièmes. • Calculer les tantièmes de copropriété : le calcul des tantièmes consiste à attribuer à chaque lot une quote-part des parties communes en fonction des critères identifiés précédemment. • Modifier l'EDD : une fois les tantièmes de copropriété calculés, il est nécessaire de modifier l'EDD pour y faire figurer la nouvelle répartition des tantièmes. Cette modification doit être réalisée par un géomètre-expert et doit être soumise à l'approbation de l'assemblée générale des copropriétaires. • Mettre à jour les charges de copropriété : une fois la nouvelle répartition des tantièmes de copropriété adoptée, il est nécessaire de mettre à jour les charges de copropriété en fonction de cette nouvelle répartition. Cette opération peut être réalisée par le syndic de copropriété.

Question 52

Qu’est-ce qu’un procès-verbal de bornage et de reconnaissance de limites ?

Accepted Answer

Le procès-verbal de bornage et/ou de reconnaissance de limites est un acte foncier qui fait loi entre les parties et devient opposable à tous les signataires et leurs ayants droit (futurs acquéreurs, héritiers...). Il doit être notifié à chacun des propriétaires signataires. L’accord des propriétaires peut être recueilli au moyen d’une signature électronique. Une fois signé par tous les propriétaires, le procès-verbal de bornage, même non publié au service de la publicité foncière, fait loi entre les signataires mais aussi entre les acquéreurs et successeurs. Le procès-verbal de bornage sera enregistré dans le portail GEOFONCIER de l’Ordre des Géomètres-Experts aux fins d’information du public, de conservation et d’archivage.

Question 53

En quoi consiste l’Aménagement Foncier Agricole Forestier et Environnemental ou Remembrement ?

Accepted Answer

L’ AFAFE (Aménagement Foncier Agricole Forestier et Environnemental), aussi appelé remembrement par le passé ; est une opération de restructuration foncière qui permet de regrouper de façon cohérente (via la création de nouvelles unités foncières ou de grandes parcelles restructurées) des propriétés morcelées et dispersées. Son l’objectif est de faciliter l’exploitation des parcelles et les adapter au mieux à leur usage. Il peut également s'avérer nécessaire lors de la création de grandes infrastructures sur le territoire (autoroute, route, LGV…) afin de compenser les effets de coupure entre les unités foncières. Ce type de procédure est également utilisé pour repenser la biodiversité des sols.

Question 54

Quels sont les documents nécessaire pour réaliser une division parcellaire ?

Accepted Answer

Pour une division de terrain, les documents nécessaires à apporter à votre Géomètre-Expert pour l'établissement du devis sont les suivants : • Le titre de propriété du terrain à diviser : Il s'agit du document notarié qui atteste de la propriété du terrain et de l'identité du propriétaire. • Les plans de bornage et les procès-verbaux de reconnaissance de limite s'il y en a déjà : ces documents décrivent les limites existantes du terrain. Si le terrain n'a jamais été borné, le devis prévoira à minima le bornage de la future parcelle crée. • Un extrait cadastral de la zone et les numéros de parcelles concernées : Il s’agit d’un document qui fournit des informations sur les parcelles de terrain et leur localisation. Ces informations sont disponibles sur le site Géofoncier ou Géoportail. Si les numéros de parcelles ne sont pas disponibles, l'adresse du terrain peut être utilisée comme référence. Un entretien avec un de nos Géomètres Experts vous permettra de dresser la liste des documents nécessaires spécifiques à votre projet de division foncière. Dans le cadre d’une création de terrain à bâtir, il sera également nécessaire d'apporter un certificat d'urbanisme (si vous n'avait pas encore fait de demande, les équipes de Valoris pourront s'en occuper pour vous) : • Le Certificat d’Urbanisme (CU) : Ce document permet d'obtenir des informations sur les règles d'urbanisme en vigueur dans la zone concernée et d'évaluer la faisabilité de votre projet (disponibilité des réseaux, accès aux voiries, etc…). Il doit être édité en amont de la création du terrain à bâtir. La demande doit être adressée aux services instructeurs compétents, tels que la commune ou la communauté de communes. Une fois édité, il est valide 18 mois, mais peut être renouvelé. Attention, l’obtention d'un CU ne garantit pas automatiquement l'obtention d'une autorisation d'urbanisme.

Question 55

Comment s’effectue un diagnostic immobilier ?

Accepted Answer

1. Relevé et prélèvement sur site : Le diagnostiqueur intervient sur site à une heure de rendez-vous convenu avec le propriétaire. En fonction de la mission, il réalise différentes analyses sur le bâtiment. 2. Analyse des données et rédaction des comptes-rendus : Une fois l’ensemble des données récoltées, il analyse et rédige le compte rendu de diagnostic. Vous souhaitez réaliser un diagnostic immobilier ? Nos équipes mettent leur expertise à votre service.

Question 56

Qu’est-ce qu’une fiche immeuble ?

Accepted Answer

Une fiche immeuble, ou fiche synthétique de la copropriété, est un document qui résume les principales caractéristiques et informations concernant une copropriété. Elle est généralement établie par le syndic de copropriété et peut être demandée par les copropriétaires ou les futurs acquéreurs d'un bien immobilier situé dans cette copropriété. La fiche synthétique de la copropriété contient des informations telles que : • Les coordonnées du syndic de copropriété et du conseil syndical ; • La date de création de la copropriété ; • Le nombre de lots (appartements, garages, caves, etc.) et leur répartition entre les différents propriétaires ; • La surface totale de la copropriété ; • Le nombre de bâtiments et d'étages ; • Le montant des charges de copropriété, ainsi que leur répartition entre les différents copropriétaires ; • Le montant des travaux votés et réalisés au cours des dernières années ; • Les éventuelles procédures judiciaires en cours impliquant la copropriété ; • Les principales règles de fonctionnement de la copropriété (règlement de copropriété, assemblée générale, etc.).

Question 57

Qu’est-ce qu’une partie commune à jouissance privative ?

Accepted Answer

Une partie commune à jouissance privative est une zone commune dans une copropriété qui est affectée à l'usage exclusif d'un copropriétaire en particulier. Les exemples courants de parties communes à jouissance privative peuvent inclure des balcons, des terrasses, des jardins ou des places de parking. Les règles régissant l'utilisation de ces parties communes à jouissance privative sont généralement définies dans le règlement de copropriété. Il est important de noter que, lorsqu’un copropriétaire jouit de l'usage exclusif d'une partie commune, il est responsable de l'entretien et des réparations de cette partie commune à jouissance privative. En outre, le copropriétaire ne peut pas modifier cette partie commune sans l'autorisation des autres copropriétaires, sauf si cela est expressément autorisé dans le règlement de copropriété.

Question 58

Qu’est-ce qu’une partie commune spéciale ?

Accepted Answer

Une partie commune spéciale est une partie commune d'une copropriété qui est réservée à l'usage exclusif d'un ou plusieurs copropriétaires en raison de sa nature ou de sa destination particulière. Les exemples courants de parties communes spéciales comprennent les escaliers d'un immeuble réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire, un local commercial réservé à un seul copropriétaire ou encore une toiture-terrasse réservée à l'usage exclusif d'un ou plusieurs copropriétaires. Le fonctionnement des parties communes spéciales est régi par les dispositions du règlement de copropriété et des décisions de l'assemblée générale des copropriétaires. Les copropriétaires bénéficiant d'une partie commune spéciale sont tenus d'en assurer l'entretien et la réparation, sauf s'il est convenu autrement dans le règlement de copropriété.

Question 59

Comment racheter une partie commune de copropriété ?

Accepted Answer

Conformément à l’article 16 de la loi du 10 juillet 1965, il est possible de racheter une partie commune à une copropriété. Le rachat d'une partie commune de copropriété est une opération complexe qui doit être encadrée par certaines règles et procédures, afin de garantir le respect des droits de tous les copropriétaires. Voici les principales étapes pour racheter une partie commune de copropriété : • Vérifier la faisabilité du rachat : avant de démarrer toute procédure, il est important de vérifier si le rachat de la partie commune est possible. En effet, toutes les parties communes ne peuvent pas être vendues ou cédées. Il convient donc de se référer aux dispositions du règlement de copropriété et de consulter un avocat ou un Géomètre-expert spécialisé en droit de la copropriété. • Connaitre la position des copropriétaires sur la vente de parties communes afin de ne pas engager des frais inutiles. • Déterminer le prix de vente : il convient de déterminer le prix de vente de la partie commune. Ce prix doit être fixé en concertation avec un expert immobilier indépendant, qui évaluera la valeur réelle de la partie commune. Cela permet de valider la faisabilité du projet. • Réaliser un modificatif d’état descriptif de division et de création de lot : contacter un cabinet de Géomètres-Experts pour vous accompagner sur l’établissement du projet de modificatif. • Obtenir l'accord de l'assemblée générale : le rachat d'une partie commune de copropriété doit être approuvé par l'assemblée générale des copropriétaires, à la majorité requise. Il est donc nécessaire de soumettre le projet de rachat à l'ordre du jour de l'assemblée générale et de recueillir les votes favorables des copropriétaires. • Rédiger le contrat de vente : une fois le prix de vente déterminé, il est nécessaire de rédiger un contrat de vente qui précise les modalités de la transaction (prix, conditions de paiement, délais, etc.). Ce contrat doit être signé par les parties concernées. • Effectuer les formalités administratives : une fois le contrat de vente signé, il est nécessaire d'effectuer les formalités administratives auprès du notaire et du service de publicité foncière, afin de procéder à la mutation du bien. Il est important de noter que le rachat d'une partie commune de copropriété peut entraîner des conséquences importantes sur la vie de la copropriété, notamment en termes de répartition des charges et de modification de la répartition des tantièmes de copropriété. Il est donc essentiel de bien réfléchir à cette opération et de se faire accompagner par des professionnels compétents.

Question 60

Qu’est-ce que les lots transitoires ?

Accepted Answer

Les lots transitoires sont des parties de la copropriété qui sont destinées à être vendues séparément, mais qui ne peuvent pas encore être considérées comme des lots autonomes en raison d'une insuffisance de construction ou d'une absence d'autorisation de division. En d'autres termes, un lot transitoire est un lot en cours de création ou en attente d'une autorisation de division qui n'a pas encore atteint les conditions nécessaires pour être vendu comme lot autonome. Les lots transitoires peuvent être créés dans différentes situations. Par exemple, dans le cas d'un immeuble en cours de construction, il peut y avoir des lots transitoires pour lesquels les travaux ne sont pas encore terminés. Dans le cas d'une copropriété existante, des lots transitoires peuvent être créés si des travaux de rénovation sont en cours ou si une demande de division n'a pas encore été approuvée par les autorités compétentes. Les propriétaires de lots transitoires peuvent bénéficier de certains droits de copropriété, tels que le droit de vote à l'assemblée générale, mais leur participation est limitée aux questions liées à leur lot transitoire. Ils sont également tenus de payer les charges de copropriété en fonction de leur quote-part de propriété, comme tous les autres copropriétaires. Une fois que les conditions nécessaires sont remplies et que les autorisations requises ont été obtenues, les lots transitoires peuvent être vendus comme des lots autonomes et devenir des parties à part entière de la copropriété.

Question 61

Qu’est-ce que la loi ELAN ?

Accepted Answer

La loi ELAN, ou loi pour l’Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique, est une loi française qui a été adoptée le 23 novembre 2018. Elle vise à faciliter la construction de logements, à réduire les délais d’obtention de permis de construire, à améliorer l’offre de logements sociaux et à favoriser l’accessibilité des personnes en situation de handicap. Les principales mesures de la loi ELAN sont les suivantes : • Facilitation de la construction de logements neufs : elle simplifie les règles de construction pour les petits immeubles, en allégeant les normes techniques, environnementales et de sécurité. Elle permet également de simplifier les procédures d’autorisation de construire pour les logements sociaux. • Réduction des délais d’obtention de permis de construire : elle prévoit la mise en place d’un guichet unique pour les demandes de permis de construire, afin de simplifier les démarches pour les constructeurs et les particuliers. Elle permet également de réduire les délais d’instruction des demandes de permis de construire pour les logements sociaux. • Amélioration de l’offre de logements sociaux : elle prévoit la création de nouveaux logements sociaux pour répondre aux besoins des personnes en situation de précarité. Elle permet également de faciliter la vente de logements sociaux à leurs occupants. • Favorisation de l’accessibilité des personnes en situation de handicap : elle prévoit de renforcer l’accessibilité des logements aux personnes en situation de handicap, en imposant notamment des normes plus strictes en matière d’accessibilité des logements neufs. Elle prévoit également la mise en place d’un observatoire de l’accessibilité pour suivre l’évolution de la situation des personnes en situation de handicap. La loi ELAN a également un impact important sur la copropriété. Voici quelques-unes des mesures qui concernent la copropriété : • Facilitation des travaux de rénovation : La loi ELAN prévoit de faciliter les travaux de rénovation dans les copropriétés en permettant aux syndics de copropriété de faire réaliser des travaux sans avoir à obtenir l'accord préalable de l'assemblée générale des copropriétaires, dans certains cas limités. Elle permet également d'accélérer les procédures de vote pour les travaux de rénovation. • Renforcement des pouvoirs du conseil syndical : elle renforce les pouvoirs du conseil syndical en leur conférant une certaine autonomie en matière de travaux, l’assemblée générale décide des budgets alloués. Elle permet également de faciliter la prise de décision en autorisant le vote électronique en assemblée générale. • Simplification de la gestion des copropriétés : elle instaure des règles dérogatoires concernant les petites copropriétés et les copropriétés à deux copropriétaires. Elle permet également de faciliter la gestion des impayés de charges en autorisant les syndics à engager des procédures simplifiées pour récupérer les sommes dues. • Obligation de mise en conformité des règlements de copropriété : Cette obligation a été allégée par la Loi 3DS imposant l’inscription à l’ordre du jour des assemblées de la mise en conformité, afin que les copropriétaires puissent savoir si le règlement à fait l’objet de la mise à jour qui serait nécessaire.

Question 62

Quel est l’impact de la loi ELAN sur le règlement de copropriété ?

Accepted Answer

La loi ELAN a également un impact sur le règlement de copropriété. Elle vise à moderniser et à simplifier les règles qui régissent les copropriétés, afin de faciliter leur gestion et leur évolution. En outre, la loi ELAN a introduit des mesures visant à faciliter la mise en conformité des règlements de copropriété en ce qui concerne les lots transitoires, les parties communes à jouissance privative et les parties communes spéciales. • Lots transitoires : La loi ELAN a introduit la possibilité de transformer les lots transitoires en lots définitifs pour clarifier la situation juridique des copropriétaires et de faciliter la gestion de la copropriété. • Parties communes à jouissance privative : La loi ELAN a précise les conditions dans lesquelles ces parties communes peuvent être créées et utilisées. Chaque cas étant particulier, il est nécessaire d’étudier la situation spécifique de l’immeuble. En effet, leur utilisation doit être conforme à la destination de l'immeuble et ne doit pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires. • Parties communes spéciale : La loi ELAN précise les conditions dans lesquelles ces parties communes peuvent être créées et utilisées. Elle prévoit notamment une spécialisation des votes ainsi qu’une spécialisation de la répartition des charges.

Question 63

Que modifie la loi 3DS sur la loi ELAN vis-à-vis de la mise en conformité du règlement de copropriété ?

Accepted Answer

La loi 3DS, ou loi pour la "différenciation, la décentralisation, la déconcentration et la simplification", promulguée en février 2022, a modifié certains aspects de la loi ELAN relative à la mise en conformité du règlement de copropriété vis-à-vis de l’existence de partie communes spéciales et des droits de jouissance exclusifs sur les parties communes. Le délai prévu par la loi ELAN dans lequel la mise en conformité devait être réalisée a été supprimé. Désormais, le syndicat a l’obligation d’inscrire à l’ordre du jour de chaque assemblée générale une délibération relative à la mise en conformité du règlement.

Question 64

Pourquoi faire appel à Valoris pour organiser une assemblée générale ?

Accepted Answer

En confiant l'organisation de votre première assemblée générale constitutive ou de la présentation des modificatifs à Valoris, vous bénéficierez d'une gestion professionnelle et d'une expertise en droit de l'immobilier. Notre objectif est de créer un environnement propice à la communication et à l'engagement des propriétaires dès le début de votre ASL.